Jurídico 


Requisitos para enervar una acción de desahucio

En virtud de una reciente sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo del 23 de junio del 2014, vamos a resumir y analizar los requisitos necesarios que ha de cumplir un requerimiento fehaciente, para tener plena virtualidad jurídica y pueda enervar o no la acción de desahucio (cuestión controvertida hasta el momento por la jurisprudencia de las distintas Audiencias Provinciales de nuestro país, lo que justificaba el interés casacional y la admisión del recurso al Supremo).

Antes de nada una breve aclaración para aquellas personas poco familiarizadas con el derecho procesal: enervar significaría algo así como bloquear, frustrar, castrar la acción. Según la RAE: (del latín Enervare) Debilitar la fuerza de las razones o argumentos.

En los procesos de desahucio por impago de rentas, tras la demanda, el Secretario Judicial dicta un decreto en el que, en el plazo de 10 días (art. 440.3 LEC), o el demandado paga, o se opone por no producirse los requisitos, o desaloja el inmueble.

Pues bien, a tenor del art. 22.4 LEC, se puede enervar la acción de desahucio a través del pago íntegro de las rentas debidas.

Procesalmente lo que se produce es la mera terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o la pérdida sobrevenida del objeto en sí, lo que comúnmente se conoce como “acuerdo extraprocesal”.Mazo-juez-desahucio

Por otro lado, el último párrafo del art. 22.4 LEC, dice:

“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación […] cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

Por tanto, vemos la importancia de realizar un requerimiento fehaciente al inquilino, antes de interponer una demanda de desahucio, para imposibilitar de raíz que el demandado pueda enervar la acción.

El problema que planteaba el requerimiento de la referida sentencia, era que, aparte de requerir las rentas debidas, se planteaban otras cuestiones respecto a otros incumplimientos de obligaciones del arrendador (pago del IBI, carbón, gas, portería y otros gastos de comunidad y suministros como causa de resolución del contrato, etc.).

Se planteaba así, la duda sobre si el requerimiento en sí, cumplía o no con los requisitos que permitieran hacer surtir plenos efectos jurídicos imposibilitando que se enervara la acción de desahucio.

Los requisitos, los recoge la sentencia, haciendo alusión a otra anterior, la STS nº 302/2014, de 28 de mayo de 2014, donde se exige que:

  1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
  2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
  3. Ha de referirse a rentas impagadas.
  4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre 1 y 2 meses en las diferentes reformas legales.
  5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, se aclara que no se exige que se comunique al arrendatario:

  1. Que el contrato va a ser resuelto.
  2. Que no procederá enervación de la acción de deshaucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Cosa que sí que exigían algunas sentencias de Audiencias Provinciales.

Por tanto, el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.Desahucio

Queda claro pues, que la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho, sino como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, y es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local, por lo que no es necesario dar luz sobre estos puntos en el propio requerimiento.

Por último, es útil también que le recordemos a nuestros clientes que la doctrina jurisprudencial es pacífica al afirmar que “en la reclamación de rentas, la reclamación del IBI se computa como lo que se denomina “cantidades asimiladas”, con lo que también podemos incluir el IBI en el requerimiento de las rentas”.

Vía| Artículo 22.4 LEC, STS del 23 de junio del 2014. RAE.

Imagen| Desahucio, Desahucio 2, Ilustraciones Ruben.M.Y.

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