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Reforma de la L.A.U. introducida por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

arrendatario devolviendo las llaves

Hace unos meses escribí unos artículos en los cuales explicaba la normativa contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, los cuales debido a la aprobación de la Ley 4/2013 de 4 de Junio han quedado obsoletos, pues dicha ley ha modificado sustancialmente la Ley de arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), en adelante L.A.U., entre otras novedades.

Las modificaciones que se efectúan sobre la L.A.U. son:

-La más importante, especialmente para estudiantes que residen de alquiler y que hasta ahora estaban obligados a permanecer en el inmueble durante la duración del contrato, que por lo general solía ser de un año (si no se establecía nada, esta era la duración, prorrogable por periodos anuales hasta un máximo de 5 años), debiendo abonar los meses del periodo estival sin ocupar la vivienda, es la reducción en el tiempo a partir del cual podemos desistir del contrato, que se establece en el artículo 1.6 de la Ley 4/2013 que modifica el artículo 11 de la L.A.U. según el cual a partir del sexto mes, y siempre y cuando se avise al arrendador con 30 días de antelación, se puede rescindir el contrato con la consiguiente devolución íntegra de la fianza (o en su caso con sus respectivos descuentos).

No obstante, cabe la posibilidad de que las partes establezcan en el contrato que “para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

-Otra importante modificación se da en el artículo 9.3 de la L.A.U., el cual establecía que si la duración era inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzase una duración de cinco años, salvo que el arrendatario manifestase al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Tras la modificación efectuada a dicho artículo por el artículo 1.4 de la Ley 4/2013, este máximo de cinco años pasa a ser de 3 años.

Por otro lado, la prórroga tácita (la que se daba cuando se llegaba al tope de 5 años), pasa a ser de 1 año, cuando hasta ahora tenía una duración de 3.

– Esta reforma sienta como principio general en los contratos de arrendamiento de vivienda la prevalencia de la autonomía de la voluntad, consagrándose en la nueva redacción del artículo 4.2 de la L.A.U. Esta autonomía queda reflejada entre otros aspectos en la posibilidad de pactar la actualización anual de la renta, como se establece en la nueva redacción del artículo 18 de la L.A.U.

-La nueva redacción dada al artículo 15 de la L.A.U. establece que “En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato”. Hasta ahora se remitía únicamente a los artículos 90 y 96 del Código Civil.

-Acerca de la muerte del arrendatario, ha cambiado el plazo de la duración inicial del contrato para que se pueda pactar que no haya derecho de subrogación para el caso de fallecimiento del arrendatario.

Este pacto se dará cuando el fallecimiento del arrendatario tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. Hasta Junio el pacto sólo podía darse cuando hubieren transcurrido cinco primeros años o que se extinguiese si se producía el fallecimiento antes de los cinco años.

Vía| Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos UrbanosLey 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

Imagen| Arrendatario

En QAH| Conocimientos básicos del arrendamiento de vivienda (I)Conocimientos básicos del arrendamiento de vivienda (II)

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