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¿Quién es el propietario de la vivienda que fuera conyugal? (II)

Zeppelin 2En el anterior artículo de esta serie comentamos qué sucede cuando se adquiere el inmueble antes de constituirse la sociedad de gananciales habiéndose abonado la totalidad del precio por uno solo de los cónyuges, indistintamente del hecho de que su inscripción en el Registro de la Propiedad se hubiera realizado antes o constante el matrimonio. En esta segunda entrega explicaremos en un primer apartado (I.b) qué sucede cuando la adquisición del inmueble se realizó antes de constituirse la sociedad de gananciales habiéndose abonado la totalidad del precio, pero esta vez habiendo sido las aportaciones realizadas por ambos cónyuges; y, en un segundo (I.c), cuando habiéndose adquirido el inmueble por uno o ambos cónyuges anteriormente al matrimonio pero a plazos, se continúa y termina de abonar el precio vigente o constante la sociedad de gananciales. Veamos ahora estos dos supuestos:

I.b) Adquisición del inmueble antes del inicio de la sociedad de gananciales habiéndose abonado la totalidad del precio anteriormente al matrimonio por ambos cónyuges.

En este supuesto estamos ante una comunidad ordinaria en la que cada cónyuge o comunero será propietario de la parte indivisa que se haya hecho constar en la escritura pública, o bien en documento privado de compraventa, de acuerdo al caudal aportado por cada uno de ellos.

I.c) Adquisición del inmueble a plazos por uno o ambos cónyuges anteriormente al matrimonio terminándose de abonar el precio vigente o constante la sociedad de gananciales.

En este caso, y aplicando lo dispuesto en el art. 1357 CC en relación con el art. 1354 del mismo cuerpo legal, pertenecerá el inmueble pro indiviso al cónyuge o cónyuges y a la sociedad de gananciales en proporción a los pagos efectuados (STS de 31 de octubre de 1989). Hemos de advertir, y al hilo de lo dicho en los apartados anteriores, que no existirá una venta a plazos si se abona la totalidad del precio del inmueble antes de contraer matrimonio y posteriormente a la celebración del matrimonio se otorga escritura pública de compraventa pagándose dichos gastos (notaría, impuestos, inscripción en el Registro de la Propiedad) con cargo al caudal de la sociedad de gananciales; en este caso lo que procederá será computar en el activo de la sociedad un crédito frente al cónyuge o cónyuges propietarios del inmueble por el importe actualizado de todas las cantidades abonadas por la sociedad de gananciales.

Cuestión a dilucidar a la hora de realizar el cómputo es si se debe incluir en la valoración del importe pagado en los plazos lo abonado contando tan solo la amortización en sí del crédito hipotecario o si deben sumarse también los intereses de la deuda abonados, aunque existe división en los pronunciamientos judiciales el criterio mayoritario es el de computar ambos conceptos -amortización e intereses del préstamo-. Así por ejemplo, y realizando un sencillo cálculo aritmético, si el inmueble costó 150.000€ y se abonó la mitad (75.000€) antes de celebrarse el matrimonio, pero los intereses y la amortización del préstamo abonados constante el matrimonio sumaron en conjunto un total 150.000€, en realidad el precio total pagado por el inmueble se elevaría a los 225.000€; por ende, la sociedad de gananciales será propietaria de 2/3 partes del bien inmueble y el cónyuge o cónyuges, en función de sus aportaciones anteriores al matrimonio, de la restante tercera parte. Solución que nos parece la más acertada y coherente en situaciones normales de mercado, puesto que el cónyuge que realizó el desembolso anteriormente a la constitución de la sociedad de gananciales se verá beneficiado de la subida del valor de la vivienda; pero en todo caso discutible en situaciones de mercado como la actual, con bajada constante de precios en la vivienda desde que se produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Por otra parte hemos de resaltar la siguiente salvedad: si adquiriéndose la vivienda a plazos por uno solo de los cónyuges antes de contraerse el matrimonio, dicha compraventa fuera anterior al 13 de mayo de 1981, tendrá en su totalidad carácter privativo; dado que en la legislación anterior no existía el precepto del 1357 del actual CC.

Más información| Comentarios al Código civil, coord. R. Bercovitz Rodríguez Cano, Ed. Aranzadi, Cizur Menor, 2013 (4ª edic.); Regímenes económicos matrimoniales, Constitución, funcionamiento, disolución y liquidación, Antonio Javier Pérez Martín, Ed. Lex Nova, tomo V vol.1, 2009.

Imagen|  zepelín

 

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