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¿Qué son los MBS – Mortgage-backed security?

La gran expansión de préstamos hipotecarios producida en Estados Unidos tras el año 2001 conllevó a que los balances de los bancos comenzaran a saturarse de hipotecas. En ese contexto, los directivos bancarios optaron por disminuir el porcentaje que las mismas representaban sobre el total de sus activos.

De este modo, comenzaron a transferir gran parte de los préstamos hipotecarios que poseían a filiales del propio banco denominadas Special Purpose Vehicle (SPV). Esa transferencia se realizaba mediante una venta, por lo que el banco obtenía liquidez inmediata al recibir el pago de la SPV, evitando tener que esperar a que los clientes pagasen la totalidad del préstamo.

Ahora bien, ¿de dónde obtenía la SPV la liquidez suficiente para abonar las astronómicas cifras correspondientes a la compra de esas hipotecas al banco? He aquí la idea esencial. Las SPV hacían una agrupación o pool de esas hipotecas que recibían y emitían títulos que daban derecho al inversor-adquirente a ser partícipe de una parte de los flujos de caja que ese paquete de hipotecas generase. A esos títulos se les conoce con el nombre de Mortgage-Backed Securities (MBS), de los que encontramos dos subclases: los RMBS, cuando se trata de hipotecas residenciales, y CMBS, cuando son comerciales.

Generalmente, en cuanto la SPV van recibiendo los flujos de dinero los traspasa a la entidad inversora que adquirió los títulos, sistema al que conocemos con el nombre de Pass-Through. Los adquirentes de los MBS son, por lo general, fondos de inversión y de pensiones, los cuales a priori no pueden conocer a ciencia cierta cuáles serán los flujos de dinero que recibirán, pues siempre existe riesgo de que los deudores hipotecarios impaguen o amorticen la deuda anticipadamente.hipoteca-casa-prefabricada

Sin embargo, y con objeto de reducir esa incertidumbre, las agencias de rating podían emitir a petición un dictamen acerca del riesgo que consideraban que podía tener cada MBS, el cual depende principalmente de la calidad de los deudores y del número de hipotecas pues, a igualdad de condiciones, el riesgo se diversifica a medida que la cantidad de préstamos hipotecarios aumenta.

En cualquier caso, era frecuente que los adquirentes de los MBS, previendo posibles impagos, asegurasen el cobro mediante los denominados Credit Default Swaps (CDS), emitidos por grandes entidades financieras como AIG.

Se generó así un gran mercado de estos títulos, llegando a constituir el mayor segmento de renta fija en Estados Unidos. Ello fue alentado desde el propio sector público, pues gran parte de esos MBS fueron emitidos por las denominadas Government Sponsored Enterprise (GSE), especialmente desde Fannie Mae, creada en 1938 como parte del New Deal dirigido por el presidente Roosevelt con objeto de que más personas pudiesen acceder a una vivienda en propiedad tras la Gran Depresión de 1929.

En definitiva, los MBS dieron lugar a un auge muy importante en el mercado hipotecario, razón que ha llevado a muchos economistas a considerar que, de existir una mayor regulación sobre esta clase de títulos, se habría podido impedir el surgimiento de una burbuja inmobiliaria de esta magnitud.

Vía | MBS

Imagen | Casasinhaus

En QAH | ¿Qué son los CDS – Credit Default Swaps?

 

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