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¿Qué son las cláusulas techo de las hipotecas?

Cláusulas techo en las hipotecasLos últimos escándalos relacionados con productos bancarios hacen necesario el conocer en mayor medida en qué consisten este tipo de productos para evitar sus consecuencias y para prevenir situaciones semejantes en el futuro.

El objetivo de este artículo es arrojar un poco de luz sobre las cláusulas techo de las hipotecas, que a pesar de estar íntimamente unidas a las cláusulas suelo, no son tan conocidas. Sin embargo, es importante entender cual es su significado, pues pueden causar una mayor nulidad de las cláusulas suelo.

Las cláusulas suelo y las cláusulas techo, son límites que se establecen a la baja y al alza, respectivamente, a los intereses variables pactados en un préstamo hipotecario. Para calcular este interés variable se parte de un tipo de referencia, generalmente el Euribor, que varía según la situación del mercado inmobiliario. Con la introducción de estos límites, se pretende otorgar una mayor seguridad a ambas partes, por lo que no son ilícitas per se. No obstante, sabemos que sus consecuencias pueden ser nefastas para las economías modestas. Las cláusulas suelo suponen el establecimiento de un porcentaje mínimo en beneficio de las entidades bancarias, de manera que aunque el Euribor esté por debajo de ese porcentaje, el banco va a continuar percibiendo intereses por valor del porcentaje de la cláusula suelo.

En algunos casos, las entidades bancarias ofrecen a los consumidores la aplicación de un porcentaje máximo de interés variable, de manera que si el Euribor supera la cláusula techo, el consumidor no tendrá que abonar ese exceso. Aparentemente es una solución lógica, sin embargo, lo que generalmente sucede es que en los supuestos en los que se introducen estas cláusulas techo, muestran unos porcentajes tan elevados que teniendo en cuenta la evolución del Euribor en los últimos años, es imposible que puedan ser alcanzados, por lo que se genera un desequilibrio inaceptable en los derechos y las obligaciones de las partes del contrato, puesto que el consumidor siempre va a tener que soportar el perjuicio económico de la cláusula suelo y nunca se va a beneficiar de las ventajas de una cláusula techo.

Los problemas derivados de las cláusulas techo no terminan aquí, en algunas escrituras públicas de préstamos hipotecarios se incluye la siguiente frase: “se aplicará un tipo de interés nominal máximo a efectos meramente hipotecarios”, ¿qué quiere decir esta frase?

Los préstamos hipotecarios en realidad se componen de dos operaciones:

  1. La concesión por parte de un banco a un cliente de un préstamo para que adquiera un bien inmueble.
  2. El establecimiento de una hipoteca sobre el inmueble en concepto de garantía de que si el cliente no paga su deuda, el banco tendrá un derecho de realización del valor sobre el inmueble, de manera que podrá ejecutar la hipoteca.

La cláusula techo a efectos meramente hipotecarios,  no afecta al préstamo, sino que tendrá efectos, únicamente en el momento en el que se produzca la ejecución hipotecaria. Esto quiere decir que esta cláusula techo a efectos meramente hipotecarios no es una verdadera cláusula limitativa del interés variable pues no afecta al préstamo. Es por esta razón, por la que las entidades bancarias no suelen incluirla en sus ofertas vinculantes previas al otorgamiento de escritura pública de préstamo hipotecario, incumpliendo gravemente sus deberes de transparencia fijados en la Orden EHA/2899/2011 y previamente en la OM de 5 de mayo de 1994. De esta forma, la cláusula suelo a la que pretende contrarrestar es aun más abusiva porque no hay un límite real que la compense al alza,  por lo que existirían motivos suficientes para anularla por falta de transparencia (Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013).

Por supuesto, el mundo de las hipotecas puede dar lugar a millones de artículos explicativos de todos y cada uno de sus extremos, la modesta intención de este artículo es la de tratar de explicar tan solo uno de los diversos aspectos de esta figura jurídico-económica para facilitar su comprensión y evitar las consecuencias que tiene el desconocimiento en este tipo de contratos sobre bienes tan importantes, como lo es la vivienda.

 

 

Vía| Finanzas excite. ¿Qué es una cláusula suelo?, Sentencia nº 324/10 del Juzgado de Primera Instancia Nº 11 de Bilbao de 21 de diciembre de 2010 (Fundamento Jurídico Primero).

Más información| Legaltoday. Las cláusulas suelo y techo en las hipotecas, Sentencia Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013

En QAH| A propósito de las cláusulas suelo

Imagen| Cláusulas techo

 

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