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¿Qué son las cláusulas suelo? Análisis de la STS 1916/2013

La cláusula suelo de una hipoteca es la estipulación incorporada en un préstamo hipotecario que establece un tipo mínimo de interés que el hipotecado deberá de pagar en todo caso, impidiendo al hipotecado beneficiarse de la bajada de euribor; ya que dicha cláusula garantiza la aplicación de un interés mínimo a favor del banco, generalmente entre un 3% y un 5%. A veces, a esta cláusula suelo le acompaña una cláusula techo, que supuestamente debe compensar al cliente, y que establece un límite máximo del tipo de interés, para ‘proteger’ al cliente en caso de una subida de tipos.

El Tribunal Supremo ha analizado en Sentencia 1916/2013 de 21 de marzo, las cláusulas suelo de las hipotecas para ver si este tipo de condiciones son abusivas y ha concluido, en una resolución que supone un varapalo para la práctica bancaria habitual, que, aunque en general son “lícitas”, para no ser consideradas abusivas deben ser “comprensibles” y “transparentes

Este Tribunal establece que “Las cláusulas examinadas, pese a incluirse en contratos ofertados como préstamos a interés variable, de hecho, de forma razonablemente previsible para el empresario y sorprendente para el consumidor, les convierte en préstamos a interés mínimo fijo del que difícilmente se benefician de las bajadas del tipo de referencia.” Y concluye que las cláusulas suelo son nulas si hay falta de transparencia.

Esta falta de transparencia implica una redacción confusa en algunos casos, es decir, que no definen claramente que son parte integrante del objeto del contrato hipotecario, y que no incluyen análisis comparativos o “simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual” y la inexistencia de una “advertencia previa, clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad“.

La información que deberá proporcionar la entidad bancaria tiene que venir determinada de conformidad con la estricta normativa vigente sobre préstamos hipotecarios, Condiciones de Contratación y Leyes de Defensa de Consumidores.  Por otra parte, si el redactado de la cláusula suelo en la escritura de hipoteca, aun siendo comprensible, es presentado como un elemento no identificativo del objeto del contrato de hipoteca (de forma que es presentado como poco relevante, haciendo que el consumidor no tenga completa información sobre la relevancia de dicha cláusula y sus importantes consecuencias económicas) permitirá a los consumidores solicitar la declaración de nulidad de las cláusulas suelo correspondientes.

Las cláusulas de las hipotecas españolas

Esta resolución del Alto Tribunal permite por lo tanto solicitar judicialmente a los consumidores la anulación de las cláusulas suelo cuando el banco aún haciendo constar en la escritura pública la hipoteca, no incluya información específica sobre dicha cláusula.

Por ello, ha declarado el Tribunal Supremo que los consumidores deben ser informados de que, cuando el tipo de interés baja a determinados niveles, el préstamo se transforma en préstamo a interés fijo, variable sólo al alza, y no se beneficiarán de las bajadas del índice de referencia, en general el Euribor. La sentencia añade que en los contratos analizados se creaba “la apariencia” de que las bajadas del Euribor bajarían la cuota hipotecaria, algo que no era real.

Sin embargo, y por último, el Tribunal Supremo ha declarado la irretroactividad de la sentencia, es decir, que la nulidad de la cláusula no comporta la devolución de las cantidades que se han abonado de más. Ha establecido que, la retroactividad de la sentencia, en el caso de obligar a la Banca a devolver las cantidades abonadas por aplicación de la Cláusula Suelo “generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico…”

En cuanto a los miles de afectados por las cláusula suelo de las hipotecas, teniendo en cuenta que muy frecuentemente, hasta la fecha, las entidades financieras no han proporcionado al cliente ninguna otra información distinta a la de incluir en la escritura de hipoteca, dicha cláusula, tienen abierta la puerta de interponer una demanda judicial para solicitar la anulación de la cláusula suelo de su hipoteca, para que conseguir que deje de aplicarse durante el resto de vida que queda de la misma, sin perjuicio de que los contratos en vigor “sigan siendo obligatorios para las partes en los mismos términos” pero sin las cláusulas abusivas.

 Vía|El Derecho

Más información|Diario jurídico Diario jurídico

Imagen|Cláusulas suelo en las hipotecas españolas

En QAH| A propósito de las cláusulas suelo

 

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