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¿Qué es un censo enfitéutico?

La palabra censo es un término que a todo estudiante de derecho nos suena de haberlo escuchado en la carrera, pero a lo cual, generalmente, no se presta demasiada atención ya que es algo prácticamente extinguido, aunque tiene su importancia, ya que algunos censos constituidos, incluso en el SXIX, siguen afectando a los propietarios de fincas rústicas que siguen soportando esa carga sobre su dominio. El censo enfitéutico tiene su origen en los latifundios o grandes propiedades, incluso de todo un término municipal, que los nobles tenían en propiedad. Puede decirse que es una especie de “vasallaje”, es decir, el noble propietario se reservaba el dominio directo sobre la propiedad, teniendo los pequeños agricultores el dominio útil de la tierra, pagando a cambio un canon. En otras palabras, la tierra seguía siendo propiedad del noble, el cual, a cambio de una percepción económica o en especie (una parte de la cosecha), concedía a los agricultores el dominio útil.

Esta figura, muy poco conocida en la actualidad, se regula en los artículos 1604 a 1664 del Código Civil, y, aunque se recogen varias clases de censos (enfitéutico, consignativo y reservativo), en este artículo solo se va a estudiar las líneas generales que regulan el censo enfitéutico. El censo enfitéutico se define en el artículo 1605 al establecerse que “es enfitéutico el censo, cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio”. El canon a pagar por el enfiteuta (puede ser en dinero o frutos) ha de establecerse de forma expresa en el contrato, y este contrato ha de realizarse en escritura pública. Además, los censos tienen una duración indefinida, aunque, el censatario (en este caso, el que ostenta el dominio útil) podrá resolver el censo en cualquier momento con un preaviso de un año o pagando la cantidad correspondiente al canon anual.

Una curiosidad de este derecho de censo enfitéutico es que no sólo la propiedad sobre la tierra puede ser transmitida inter vivos y mortis causa, sino que el derecho de censo sobre el dominio útil puede transmitirse e incluso hipotecarse o constituir servidumbres u otros gravámenes (la única limitación es que si el pago del canon consiste en una parte de los frutos y, si la carga disminuye éstos, será necesario el consentimiento expreso del dueño directo). Es por esto que puede darse la situación de que ante la constitución de un censo, los agricultores que tienen el dominio útil y labran la tierra, vendan este derecho o lo incluyan como bien de su herencia, sin que el propietario de la tierra pueda oponerse. Indicar que tanto el dueño del dominio directo como el del dominio útil tienen los derechos de tanteo y retracto establecidos en las leyes. Finalmente, en cuanto a la extinción del censo enfitéutico, su regulación establece como causas de comiso y que provocan la adquisición del pleno dominio por el dueño directo la falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos, el incumplimiento del contrato por el dueño útil y el deterioro grave de la finca. En el primer caso, se deberá requerir el pago judicial o notarial al enfiteuta, teniendo éste un plazo de 30 días para proceder con el pago. Si no lo realizase la finca caería en comiso y el dueño directo podría reclamar su devolución. Finalmente, si alguna vez nos encontramos ante la existencia de un posible censo enfitéutico, señalar que también se han de tener en cuenta las reglas generales de la prescripción, ya que son prescriptibles tanto el capital como la pensión (El dominio y los derechos reales sobre bienes inmuebles prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausente, con buena fe y justo título); así como aplicar analógicamente las reglas de la extinción por no uso durante un período de 20 años, establecidas para las servidumbres.

Para concluir, aunque los censos enfitéuticos no son utilizados en la actualidad, existen, y el propio Código Civil recoge su regulación, siendo interesante tener un conocimiento básico sobre los mismos, ya que, en un determinado momento podemos encontrarnos con uno, o incluso, puede darse el caso de que sea interesante su constitución actual.

 

Vía| Código Civil

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