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¿Qué es la titulización hipotecaria?

Dos de los rasgos más característicos que tiene la crisis financiera son: su sobrexposición al mercado inmobiliario y las dispersión de los activos tóxicos en el conjunto de la economía, estando ambos íntimamente relacionados. De hecho, la vertiginosa expansión del primero se explica en parte por la facilidad que había para financiar la actividad hipotecaria gracias a la titulización.

La titulización es un procedimiento por el cual las entidades financieras convierten activos poco líquidos, en instrumentos para obtener financiación, pudiendo eliminar el riesgo de su balance. Un ejemplo aplicado al mercado hipotecario nos ayudará a esclarecer este concepto: El banco X da una hipoteca al Sr. García por valor de 100 € que tendrá que devolver en 20 años con unos intereses. Si el Sr. García no tiene dinero, el banco perderá 100 € y tendrá que quedarse con la casa. Ahora bien el banco X tiene la posibilidad de ” vender” o “ceder” esa hipoteca a un tercero por lo que recupera la inversión inicial, elimina el riesgo y obtiene liquidez para nuevas operaciones, este proceso que hemos explicado de una manera muy simple se denomina titulización hipotecaria.

El análisis se centrará en los bonos de titulización y las participaciones hipotecarias que suponen más del 50% de las emisiones que se registraron en la CNMV en 2010.

i.  Participaciones hipotecarias

Su finalidad radica en que la entidad emisora puede hacer participar a terceros en todo o  parte de uno o varios créditos hipotecarios que posea en su cartera, es decir, constituyen cesiones a terceros de parte de esos créditos hipotecarios.  Se trata de títulos necesariamente nominativos  y cada uno representa una participación en un crédito particular.

Como ya hemos comentado, la titulización hipotecaria permite sacar el riesgo de balance. En efecto, las participaciones transfieren el riesgo incorporado en los correspondientes créditos, de tal manera que la proporción cedida no se computa como riesgo de la entidad emisora.

ii.  Bonos de titulización hipotecaria y Fondos de titulización hipotecaria

La actividad de los fondos de titulización hipotecaria se centra, por el lado del activo, en la adquisición únicamente de participaciones hipotecarias y en cuyo pasivo figurarán los títulos de renta fija emitidos para captar recursos, tanto de particulares como de instituciones. Su objetivo básico consiste en lograr una más fácil movilización de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito.

Funcionamiento:

–          En primer lugar las entidades de crédito que han concedido préstamos hipotecarios a sus clientes para comprar una vivienda, emiten participaciones hipotecarias.

–          En segundo lugar, los fondos de titulización hipotecaria que adquieren estas participaciones, con cargo a las que emiten títulos de renta fija, a los que se denomina “coparticipaciones”o “bonos de titulización”, cuya constitución, administración y representación estará a cargo de las correspondientes Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización Hipotecaria.

–          Por último, el mercado de los “bonos de titulización” se diseña para dirigirse a las instituciones de inversión colectiva, fondos de pensiones y empresas de seguros como adquirientes típicos del producto que ofrecen.

 

Vía| Libro Sistema financiero Español; Elaboración propia.

Imagen| BBVA

 

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