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¿Qué debería saber si se plantea comprar una vivienda?

¿Qué debería saber si se plantea comprar una vivienda?

¿Qué debería saber si se plantea comprar una vivienda?

Dicen algunos analistas que estamos en un momento propicio para adquirir una vivienda en España, ya que el mercado inmobiliario ha tocado fondo o está a punto de hacerlo.

Sin desmentir lo anterior, parece complicado que haya muchos españoles medios con posibilidades reales de adquirir viviendas si tenemos en cuenta, entre otras cuestiones: (i) la elevada tasa de paro del país, (ii) una fiscalidad más gravosa, entre la que destaca la pérdida de la desgravación de la hipoteca en el IRPF para viviendas adquiridas a partir del 1 de enero de 2013 (con algunas excepciones para los regímenes fiscales propios de Navarra y País Vasco) y (iii) los exigentes requisitos hipotecarios de las entidades financieras (en la actualidad será difícil que le concedan más de un 70% del precio de vivienda y un diferencial inferior a Euribor + 2 puntos).

Además, en muchos casos se sumará el problema irresoluble de que si la compraventa no va a ser la de su primera vivienda y para ello, necesita vender la actual, lo que pueda ganar con la compra lo perderá con la venta.

No obstante, si usted estuviera en la afortunada situación económica de afrontar esta inversión, seguramente la más importante de su vida, permítame recordarle algunas cuestiones.

En primer lugar, es muy importante una revisión física exhaustiva de la vivienda y el edificio donde se ubique, incluso por técnico especializado.

Y tan importante o más que lo anterior, la verificación jurídica de la titularidad y estado de cargas (hipotecas, embargos…). Una forma rápida, económica y segura es solicitar una nota simple registral a través del servicio telemático de la página web de los Registradores de la Propiedad.

Siempre me ha sorprendido la enorme preocupación del español medio por verificar el correcto estado de un vehículo de segunda mano y la falta de esa misma preocupación para la compra de la vivienda. Si estamos ante el coche de segunda mano, no nos fiamos del particular que nos lo vende y menos aún del profesional, revisamos el coche varias veces, a ser posible con un familiar o amigo mecánico, intentamos descubrir el taller donde ha hecho las revisiones para interesarnos por su estado, acudimos a Tráfico para comprobar la titularidad, multas pendientes etc.

En cambio, a casi nadie se le ocurre visitar el piso que quiere comprar con el amigo o familiar Arquitecto, pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad y menos contratar directamente profesionales (técnico, abogado) que le asesoren en todo el proceso.

Seguramente me dirán que ya confiamos esa labor en la inmobiliaria que pueda intermediar en la venta, la entidad financiera que (seguramente, no en todos los casos) va a hipotecar la vivienda y en el Notario. Y es seguro que todos ellos (p.ej. la Entidad Financiera porque es la primera interesada en inscribir correctamente la hipoteca) realizarán un trabajo exhaustivo de verificación jurídica, pero omitirán la revisión física y en todo caso, no tendrán encomendada la protección de sus derechos e intereses personales, algo que sí harán los profesionales que usted pueda contratar directamente.

Otra recomendación es que no se fíen nunca de los acuerdos verbales. Si han alcanzado un acuerdo en el precio y condiciones de la compra, en general y salvo excepciones (p.ej. si la finca tuviera cargas por un importe superior al del precio de compraventa), formalicen antes un contrato privado de arras en el que determinen con claridad las condiciones de la posterior compraventa en escritura pública. En este punto, un asesoramiento jurídico adecuado es esencial.

¿Qué es el contrato de arras? Esencialmente un contrato por el que el futuro comprador anticipa una parte del precio y las partes se comprometen a formalizar la compraventa de la vivienda en escritura pública (siempre necesaria para que tenga acceso al Registro de la Propiedad) en un determinado plazo y condiciones. Hay varios tipos pero la más común es una mezcla de todos ellos: se entrega una cantidad a cuenta del precio pero las partes pueden desistir de escriturar perdiendo el importe abonado (comprador) o devolviéndolo duplicado (vendedor).

Por último, y aunque esa labor ya la hará el Notario en el momento de la escritura pública, estén al tanto de que el vendedor les entregue toda la documentación necesaria para acreditar (i) su titularidad, (ii) que la finca se transmite libre de cualesquiera cargas y gravámenes (que las que haya, según Registro, se hayan cancelado de manera previa o simultánea), (iii) la cédula de habitabilidad de la vivienda, (iv) el certificado energético, (v) que la finca está al corriente en el pago de los suministros, impuestos (en particular, IBI) y en su caso, cuotas de la comunidad de propietarios etc.

No menos importante es la gestión posterior de la escritura, esto es, pagos de impuestos en plazo, inscripción en el Registro de la Propiedad, cambio en Catastro etc. Lo habitual será que esta labor la haga una gestoría contratada por la entidad financiera que hipoteque la vivienda, en su caso.

Les dejo un enlace a un didáctico trabajo del Consejo General del Notariado sobre las 100 preguntas y respuestas más habituales, donde hay un amplio apartado dedicado a dudas sobre compraventa de inmuebles.

Cumplo mi propósito si consigo que si se plantea la compra de una vivienda, lo haga con tanta o más preocupación que si fuera a adquirir un vehículo de segunda mano.

 

Vía| Noticia Expansión

Más información| Nota simple registral, 100 preguntas y respuestas Notariado

Imagen| Sondeo económico

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