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Otro varapalo a la banca: Gastos de formalización de hipoteca

Cuando apenas comenzábamos a digerir la tan esperada sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de las cláusulas suelo, en la que fallando a favor del consumidor en detrimento de las entidades financieras, daba un tirón de orejas al Tribunal Supremo y señalaba que en la nulidad por abusiva de una cláusula, esa “limitación de efectos desde 9 de mayo de 2013” no tenía cabida en el derecho de la UE y, por lo tanto, el sentido literal del artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE era tajante al respecto, sale a la luz una nueva cuestión que, a pesar de ser controvertida años antes, da pie a que surjan nuevas reclamaciones a las entidades financieras: los gastos de formalización de la hipoteca.

Entre todo el clausulado general que contiene una escritura “tipo” de préstamo con garantía hipotecaria, además de limitaciones a la variación del tipo de interés -cláusula suelo-, o cláusula de vencimiento anticipado -también reclamada judicialmente-, han comenzado a tenerse en cuenta a estos efectos las cláusulas que imponían al consumidor (recordemos, al amparo de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, LGDCU) la obligación de cargar con los costes que se derivasen de la formalización de la hipoteca, esto es: aranceles de Notario y Registrador de la Propiedad, liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, gastos de gestoría si los hubiere e incluso gastos de tasación del inmueble.h2

El sustento jurídico que lleva a esta cláusula a ser declarada abusiva y por ende nula, por los Tribunales es, en esencia,  muy similar al que da cabida a la nulidad de las llamadas cláusulas suelo: falta de reciprocidad entre las partes que conlleva un desequilibrio en las prestaciones, de tal forma que se traslada al consumidor a una situación en la que, de haber existido una verdadera negociación e información individualizada, no habría aceptado. Además de todo ello, estas cláusulas se describen de forma genérica como abusivas con base en el art. 89.2 y 3 LGDCU. Esta es la conclusión a la que llega la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que entre otras muchas cosas expresa literalmente en su séptimo motivo:

En lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista. […]En la sentencia 550/2000, de 1 de junio, esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula.

En lo que respecta a los Impuestos, pese a que el sujeto pasivo del Impuesto de Transmisiones patrimoniales en la constitución de préstamos es el prestatario (art. 8 LITPAJD), el Tribunal Supremo sigue exponiendo: “Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.”

Esta Sentencia ha sido aplicada además recientemente, entre otras, por la Audiencia Provincial de Zaragoza (sentencia de fecha 4 de mayo de 2016), lo cual abre la puerta a que muchos consumidores se planteen la posibilidad de que, además de reclamar judicialmente lo cobrado de más en virtud de la cláusula suelo, adicione la reclamación por los gastos de formalización del contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

 

La incertidumbre que rodea a esta controversia es cada vez más esperanzadora para el consumidor, y desde luego el sentido común nos dicta que si la banca desea evitar nuevos pronunciamientos judiciales, siempre podrá abrir la puerta para consensuar con el consumidor el reintegro de estas cantidades de forma extrajudicial. Lo que sí está claro es que todas estas circunstancias darán paso a que las entidades bancarias procuren suma cautela a la hora de formalizar contratos de préstamo hipotecario en el futuro, y veremos si ello perjudica nuevamente al consumidor.

* Vía| Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, CENDOJ
* Más información| www.rzs.es 
* Imagen| Principal Hipoteca

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