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Otra razón por la que los bancos no conceden hipotecas (II)

Otra razón por la que los bancos no conceden hipotecas (II).

Otra razón por la que los bancos no conceden hipotecas (II).

Tras plantear la situación en la primera entrada de la serie, ahora profundizaremos en las acciones que le corresponde a cada parte, así como una posible solución al problema que tendría el comprador del inmueble heredado recientemente por la persona que se lo vende, pues en el plazo de dos años desde la muerte del causante podría aparecer un heredero legítimo o real con mejor derecho y reclamar lo que es suyo.

 

¿Qué acciones y pleitos se observarán en un caso así?

Centrándonos en el adquirente, el heredero real ejercitará contra éste la acción reivindicatoria (art. 348 párrafo segundo del Código Civil) el cual, como ya hemos dicho, no cuenta con la defensa de la fe pública registral y probablemente pierda el pleito, debiendo entregar la posesión del bien, inmueble en la mayoría de los casos. No obstante, al ser poseedor de buena fe se le deben abonar los gastos útiles y los de mejora que hizo sobre la cosa, gozando del derecho de retención hasta que se le satisfagan.

El adquirente contará con la acción de saneamiento por evicción.

El adquirente contará con la acción de saneamiento por evicción.

Pero la cuestión no queda aquí. El adquirente desprovisto del inmueble tiene la posibilidad de ejercitar la acción de saneamiento por evicción regulada en los artículos 1.475 y siguientes del Código Civil y que significa la pérdida de un derecho a consecuencia de una sentencia condenatoria. Los requisitos son:

–          La privación de la cosa, total o parcial.

–          Que lo sea por sentencia firme.

–          Que se notifique la interposición de la demanda de evicción al vendedor (heredero aparente) a instancia del comprador demandado (Arts. 1.481 y 1.482). En nuestro caso, la acción reivindicatoria del heredero real frente al adquirente.

–          Todo ello se produzca en base a un derecho adquirido con anterioridad a la entrega de la cosa. El derecho del heredero surge desde el mismo momento de la muerte del causante (Art. 657 y 661 Cc).

Cumplidos los requisitos, el comprador tendrá derecho a exigir del vendedor la restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, los frutos o rendimientos, las costas del pleito que haya motivado la evicción (acción reivindicatoria del heredero real), así como las del saneamiento, los gastos de escritura, y los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo si se vendió de mala fe.

Como vemos las cosas vuelven a su cauce correspondiente después de una larga temporada litigando, pero nadie quiere en su vida esa inestabilidad e inseguridad. Por estos riesgos comentados no es nada recomendable que se compre un inmueble a un heredero aparente hasta pasados dos años de la muerte del causante. Si en los dos años posteriores aparece un heredero con mejor derecho perderá su adquisición aunque lo tenga inscrito.

Recalcamos que tal operación no está prohibida, ni mucho menos, solo que hay un riego a tener en cuenta. Los bancos concederán la hipoteca dependiendo del riesgo que estén dispuestos a asumir.

La solución en el caso de que el inmueble afecto a tal limitación sea la “casa de tu vida” es el arrendamiento con opción a compra, concretado el plazo para el ejercicio de la opción hasta los dos años y prefijando el precio, al cual se le restarían las rentas abonadas mientras dure el alquiler. De ese modo, al transcurrir el plazo del art. 28 LH sin incidentes podrías ejercer la opción y en caso de que aparezca un heredero forzoso no ejercerla y seguir buscando la casa de tu vida.

Por último, queremos mencionar un negocio al alza relacionado con el tema, nos referimos a los “cazadores de herencias”, empresas especializadas en la búsqueda de herederos los cuales no se enterarían en la vida que tienen derecho a percibir esos bienes de no ser por ellas. Empresas que tienen en cuenta los bancos para no conceder hipotecas por la razón del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, y que son detestadas por el Estado, pues Hacienda recauda las herencias no reclamadas.

Vía| Inmueble a fondo

Más Información| El Confidencial

Imagen| hipoteca, juicio

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