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Otra razón por la que los bancos no conceden hipotecas (I)

 

Otra razón por la que los bancos no conceden hipotecas (I).

Otra razón por la que los bancos no conceden hipotecas (I).

Recientemente escuché un comentario sobre la reticencia de los bancos para conceder préstamos hipotecarios cuando el inmueble a adquirir era objeto de una herencia reciente, todo ello en virtud del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Fue entonces cuando, decidido a profundizar sobre el tema, descubrí que el riesgo para el comprador de ese inmueble heredado recientemente puede ser alto. Nosotros explicaremos en qué consisten esos riesgos y qué acciones deberán darse, así como plantearemos una posible solución, aunque esto último lo podremos leer a lo largo de la serie.

¿Qué dice exactamente este artículo?

 “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos.”

Ahora nos pondremos en situación y lo explicaremos.

En nuestro derecho inmobiliario registral rige como principio hipotecario el de fe pública registral, para seguridad en el tráfico jurídico-real, con dos vertientes: una negativa (se trata de la inoponibilidad de lo no inscrito, art. 32 LH) y una positiva (presunción iuris et de iure a favor del tercer hipotecario, de protección de la apariencia, art. 34 LH).

El artículo 28 LH recoge un supuesto de suspensión de la fe pública, de modo que la inscripción registral no protege a un tercer hipotecario (comprador) que adquiere un inmueble de un heredero voluntario o aparente, frente a terceros, que en nuestro caso será el heredero forzoso o legitimario, o real.

Nos han aparecido ya tres sujetos. ¿Quiénes son realmente?

– En primer lugar, los herederos forzosos o legitimarios para el derecho civil común son los hijos y descendientes, padres o ascendientes, y el viudo/a supérstite.

– En contraposición, el llamado heredero aparente es el que no es legitimario y se comporta como heredero legítimo del bien o derecho sin serlo en realidad, y adjudicada la herencia, la inscribe.

–  Por último el tercer hipotecario es, como dice una profesora que tuve de Civil, el príncipe azul dentro del Derecho, pues lo hace todo bien: adquirente de un derecho mediante un negocio jurídico válido, con buena fe, a título oneroso, de un titular registral e inscribe ese derecho que adquiere.

A este tercero es al que el ordenamiento jurídico protege como regla general, salvo en el supuesto de bien adquirido por herencia o legado hasta pasados dos años de la muerte del causante, pues el título sucesorio que logra la inscripción es débil e inseguro, y todavía es posible que aparezca alguien con mejor derecho que el heredero aparente, que es el que transmite el bien o derecho.

¿Cómo puede aparecer alguien con mejor derecho, al que llamamos heredero real o forzoso?

Son varias las formas en las que puede aparecer tal personaje y reclamar lo que le corresponde: porque se descubre testamento no inscrito en el Registro General de Actos de Última Voluntad (dicho registro tiene más bien carácter informativo) o un testamento ológrafo y no protocolizado, porque aparece un hijo desconocido, un heredero creído muerto resulta que vive o que creído ausente regresa.

En los dos años siguientes a la muerte del causante, si se produce uno de estos casos, el heredero forzoso, con mejor derecho que el transmitente, impugnará las inscripciones registrales, reclamará su parte (acción de petición de la herencia) y se producirá un nuevo reparto de la herencia, por lo que la inseguridad del adquirente es latente y puede verse inmerso en embrollos judiciales que nadie desea.

 

 

Vía| Inmueble a fondo

Más información| Registradores de Madrid 

Imagen| Hipoteca

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