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Los nuevos actores del mercado inmobiliario español: SAREB (II)

Si el anterior  anterior artículo de esta serie se centraba en describir la situación actual del mercado inmobiliario español y su salida de la crisis, ha llegado el momento de abarcar de forma más precisa la SAREB, un concepto fundamental para entender este escenario.  ¿qué es la SAREB y cuál es su misión?

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La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) es una entidad privada creada en noviembre de 2012 para ayudar al saneamiento del sector financiero español, y en concreto de las entidades que arrastraban problemas debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario. Su creación se recoge en los compromisos firmados en julio de 2012 entre el Gobierno español y los socios europeos y que permitieron a España recibir la ayuda financiera para la banca. Esos acuerdos, incluidos en un Memorando de Entendimiento (MoU), establecen la creación de una gestora de activos externa a la que transferir los activos inmobiliarios de las entidades que atravesaban dificultades. Siendo su misión, liquidar (desinvertir) los activos recibidos en un periodo máximo de 15 años.

Bien, lo primero que hicieron fue dotar a la SAREB de dinero, es decir, el FROB destinó parte del dinero que lo componía a crear la SAREB, pero como el gobierno no quería ser el único participante en esta aventura, se atrajo a distintos bancos y patrimoniales inmobiliarias para participar en el fondo. Así pues,  el 45% del capital lo pondría el FROB, y el 55% sería capital privado. Exactamente, el FROB aportó 2.192 millones de euros, mientras que los inversores privados aportaron 2.607 millones de euros. Estos porcentajes de participación no son casualidad, ya que según las reglas comunitarias ESA-95, para que el endeudamiento del banco malo no compute como deuda pública el capital privado debe superar el 50%.

Pero, ¿cómo se logró atraer a los inversores privados? Principalmente prometiendo unas rentabilidades del 15%, confirmado por un plan de negocio inicial cuyo autor fue KPMG, y que como se expondrá más adelante, no se está cumpliendo para nada.

Una vez que tuvieron el dinero, se les propuso a las cajas y bancos (las cajas de ahorro, reconvertidas a bancos representadas en su mayoría por el FROB) venderles los activos que ellos quisieran (lógicamente los menos líquidos), para así sacarlos de sus balances y volver a la senda de las ganancias, y con ello, reactivar el crédito para las empresas y familias. Sin embargo no podían venderlos todos, ¡qué chollo sería! En primer lugar la SAREB sólo podía absorber activos inmobiliarios con valor superior a 100.00 euros y activos financieros con valor superior a 250.00 euros; y en segundo lugar, destinaba una cantidad establecida a cada entidad que se adhiriera en función de su volumen, vendiendo a la SAREB los activos más basuras que tenían. Pero la SAREB no compraba a precio de mercado (que por cierto, no paraba de bajar), sino que compraban a precio bajo con el objetivo de generar ganancia una vez que el mercado se recuperara, o por lo menos, no dar pérdidas.

La SAREB recibió unos 200.000 activos en dos fases, 54% activos inmobiliarios y 47% activos financieros  principalmente préstamos a promotores, por valor de 50.781 millones de euros, que corresponderían a un 77% los activos financieros y 23% activos inmobiliarios. Y el periodo de desinversión se estableció en 15 años, venciendo en noviembre de 2027.

¿Y cómo pudo adquirir activos por valor de más de 50.000 millones de euros si su capital inicial era de unos 4.800 millones de euros? Pues como lo haría cualquier fondo y/o empresa, endeudándose. Y como el accionista mayoritario de la SAREB es el FROB, y éste pertenece al Estado, pues es el propio Estado su avalista (del FROB, no del resto de capital privado).

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Por tanto, y a modo resumen, la finalidad de la SAREB era triple:

  • En primer lugar y como principal función, sacar de los balances los activos menos líquidos de los bancos (y antiguas cajas de ahorro, que ahora eran principalmente bancos) con el objetivo de sanearlos y así reactivar el crédito en España para familias y empresas. Es decir, sanear el sistema financiero español.
  • En segundo lugar, reactivar el mercado inmobiliario, introduciendo productos a bajo precio o por lo menos, por debajo a precio de mercado.
  • Y en tercer lugar, empresarialmente hablando, gestionar los activos inmobiliarios y financieros con el fin de maximizar la rentabilidad.

Sin embargo, el impacto de la SAREB en el mercado inmobiliario no ha sido tan grande como se esperaba, y esto se debe principalmente a dos motivos:

  • En primer lugar, muchos de los activos que posee la SAREB son muy poco líquidos, es decir, poco atractivos para el inversor. Esto se solucionaría, en muchos casos, vendiendo el activo por debajo (o muy por debajo) de su valor de mercado para hacerlo atractivo para el inversor. Dado que la SAREB compró por debajo de mercado, en teoría no sería problema, ¿o sí?… Pues sí, esto se explica en el siguiente punto.
  • Las valoraciones que se hicieron de los activos que adquirieron, fueron valoraciones de mercado (realizadas por consultorías inmobiliarias como Aguirre Newman o CBRE entre otras), que posteriormente fueron ajustadas con coeficientes en función de una serie de factores, con el objetivo de fijar el precio de compra. Es decir, un activo valorado en 100 (precio de mercado en el momento de la valoración), se le aplicaba un coeficiente (en función de características y otros parámetros) por ejemplo de 0,6, dando como resultado un precio de compra de 60 (en realidad intervenían varios coeficientes, pero he puesto este ejemplo para simplificarlo). Por tanto, la SAREB compraba este activo en 60. Sin embargo, a la hora de venderlo, el ajuste del mercado ha sido, por ahora, mayor que dichos coeficientes en muchos casos, de manera que el precio del activo sería, en nuestro ejemplo, 50. Solución, o vendes por 50 (o menos) con la consiguiente pérdida para la SAREB, o lo mantienes hasta que el mercado se vaya recuperando, y el activo suba de valor.

Para contrarrestar esto, era y es habitual la venta de portfolios donde unos activos compensan con otros y así se da salida a un mayor número de los mismos.

SITUACIÓN ACTUAL Y FUTURO DE LA SAREB

¿Cómo está la SAREB actualmente? Pues aunque empezó relativamente lenta su desinversión, en 2014 sufrió un acelerón con respecto a 2013, y las previsiones de 2015 son superar los resultados de 2014. En 2013 se vendieron 9.000 activos entre inmobiliarios y financieros, mientras que en 2014 la cifra subió a 15.000. Económicamente hablando, la venta de estos 24.000 activos ha proporcionado una facturación de algo más de 8.000 millones de euros.

Sin embargo en términos de rentabilidad, en 2013 cerró el curso con 261 millones de pérdidas, mientras que 2014 con 585 millones también de pérdidas. El actual presidente de la SAREB, Jaime Echegoyen, achaca estos resultados a cambios de las normas contables introducidos por el Banco de España, obligando a la SAREB a realizar fuertes provisiones para cubrir el deterioro de su cartera. Desde un punto visto más amplio, al ser un fondo con una duración de 15 años, los ciclos económicos juegan un papel decisivo en las previsiones de tan largo plazo.

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Esto se traduce en que según la última previsión dada,  si consiguieran quedarse a cero, es decir, simplemente no perder, ya se darían por satisfechos (aunque se han matizado estas declaraciones en algunos medios de comunicación). Por tanto, a falta de ver cómo evoluciona la SAREB y la economía en general, el 15% de rentabilidad prometido (y avalado por KPMG), es una auténtica utopía.

Tampoco pasa desapercibido el gran número de cambios que está sufriendo la cúpula directiva de la SAREB (cambio de presidente incluido), que más que afianzar, introduce más dudas a la ecuación.

Entonces, ¿cuál sería el peor de los escenarios y qué significaría para sus accionistas y para la sociedad en general? Pues aunque por ahora se descarta una ampliación de capital (según SAREB no será necesario en todo el ciclo de vida del fondo), el peor de los escenarios no sólo perjudicaría a los accionistas privados, sino que también haría daño al contribuyente por dos vías: si hay que reponer el capital, el FROB tendría que poner el 48% del mismo; pero además, SAREB podría no ser capaz de repagar su ingente deuda, 45.000 millones al cierre de 2014, con lo que tendría que pagarla el Estado ya que cuenta con su aval (hecho también matizado por la propia SAREB).

Sin embargo, hay motivos para la esperanza. La evidente mejora económica de España, unida al gran movimiento que desde 2014 existe en el mercado inmobiliario español, iniciado con los fondos oportunistas (mal llamados buitres), hacen que las previsiones para 2015 en adelante sean positivas. Así mismo, si no llega a ser por la gran cantidad de intereses que tiene que pagar por la deuda, la SAREB ganaría mucho dinero, pues genera ingresos por encima de 1.000 millones de euros al año. Incluso sin ir tan lejos, si el Banco de España no le hubiera obligado a realizar esas altas provisiones, las perdidas hubieran sido, según su presidente, de sólo 45 millones de euros.

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Por tanto, aunque parece descartada la rentabilidad prometida del 15%, SAREB está todavía a tiempo de revertir la situación inicial, y cumplir sus objetivos fundamentales cuando desaparezca en noviembre de 2027. Estaremos atentos a su evolución.

Imágenes|tonyfdez.blogspot.com,www.news-banques.com, www.expansion.com, cuatrecasasblog.com

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