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Los nuevos actores del mercado inmobiliario español SAREB (I)

El mercado inmobiliario español ha vuelto. Y no sólo ha vuelto sino que además está de moda. Vuelve a generar un enorme interés en los inversores de casi todo el mundo, especialmente europeos y americanos. Sin embargo, y a pesar de que es indudable que el sector está saliendo de la crisis, el precio pagado ha sido muy grande. La crisis sufrida por el sector entre los años 2008 y 2013/2014 (los brotes verdes se empezaron a ver ya en 2013), han dejado muchos cadáveres por el camino: promotoras, constructoras, agencias inmobiliarias, consultoras, instaladoras, gestoras de mantenimiento y otros servicios…, cambiando al sector irremediablemente. Durante esta serie de artículos, se tratará de explicar quiénes son estos actores, cuál es su finalidad, qué les hace especiales y qué peso están teniendo en este nuevo renacer del sector.

Como acabo de comentar, la profunda crisis inmobiliaria en España dibujó un nuevo mercado obligado por las circunstancias económicas. Los bancos se convirtieron de la noche a  la mañana en los mayores propietarios de activos inmobiliarios, por los impagos y quiebras que se produjeron. Esta situación provocó la aparición de uno de estos nuevos actores que en teoría, iba a tener más peso en el sector pero que a la larga se está demostrando que no es así: la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria) o Banco Malo. El otro gran actor que ha aparecido a raíz de la crisis inmobiliaria y la posterior recuperación, son las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), las cuales explicaré en futuros artículos y que ahora son los que más están animando el mercado junto con fondos de inversión extranjeros.

ANTECEDENTES A LA CREACIÓN DE SAREB

Los bancos y cajas de ahorro poseían todo tipo de activos inmobiliarios, edificios de viviendas, promociones terminadas y sin terminar, centros comerciales, edificios de oficinas, suelos, naves industriales y logísticas, locales comerciales…, así como activos financieros provenientes del sector inmobiliario (principalmente préstamos a promotores). Como consecuencia de este aluvión, la mayoría recibidos debido a impagos de créditos, y como consecuencia de la falta de estructura para gestionarlos (¡son bancos, su negocio no es éste!), se vieron obligados a crear una serie de gestoras inmobiliarias para poder gestionar (valga la redundancia) esta gran cantidad de activos. Las causas de cómo los bancos y cajas llegaron hasta aquí no las voy a explicar, pero la consecuencia principal es que sus cuentas se llenaron de activos inmobiliarios y financieros poco líquidos (un activo es más líquido cuanto mayor sea la facilidad de convertirlo en dinero), lo que les provocaron una enorme cantidad de pérdida, y que unido a la crisis financiera mundial existente (a raíz de las hipotecas subprime y la posterior caída de Lehman Brother), provocó (o contagió)  una crisis financiera principalmente de crédito en España como nunca se había visto.

SAREB 2Para intentar paliar este problema financiero aparece el FROB (Fondo de Restructuración Ordenada Bancaria), fondo  creado por el gobierno (con la inestimable colaboración de la UE) con objeto de gestionar los procesos de reestructuración del sistema financiero en España y contribuir a reforzar sus recursos propios en los procesos de integración entre entidades. Sin embargo, no era suficiente, pues se dieron cuenta que la gran cantidad de activos que tenían los bancos y cajas eran un gran problema a la hora de consolidar los balances. Solución, sacar de los balances dichos activos, y meterlos todos en un fondo o vehículo que denominaron SAREB o Banco Malo.

Antes de seguir con la SAREB, me gustaría hacer una puntualización del FROB (que la mayoría doy por hecho que conoce). Con la restructuración bancaria del FROB, las cajas de ahorro o bien desaparecen, o se convierten en sociedades de otro tipo (la mayoría fueron unificadas y/o absorbidas y convertidas en bancos). En la actualidad, la existencia de cajas de ahorro es totalmente residual en España, cuyo volumen es poco significativo. Aunque la Ley de Formación de Cajas de Ahorros sigue vigente, por lo que en teoría, se podrían crear más.

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