Jurídico 


“Liquidación total” de arrendamientos de negocios de “renta antigua” (II)

F5En el pasado post analizamos las características principales de la regulación existente en materia de arrendamientos urbanos y su evolución normativa hasta la actualidad. Centrado nuestro objeto de estudio en el contrato de arrendamiento de locales de negocio procede distinguir entre aquellos que se celebraron con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y los celebrados con posterioridad a la referida fecha:

 

  1. Celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985:

La Disposición Adicional Tercera de la LAU del 94 establece el régimen aplicable a este tipo de contratos que estarían sujetos al régimen de prórroga forzosa.

Dentro de este tipo de contratos hemos de distinguir cuando el arrendatario es persona física o jurídica:

a)    Cuando el arrendatario es una persona física se prevé que la extinción del contrato se produzca por la muerte o jubilación del arrendatario. Todo ello sin perjuicio, y en los términos expresados en el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos urbanos del 94, de que se pueda producir las subrogaciones previstas en el citado precepto, esto es,

(i)            La primera subrogación se permite en favor del cónyuge del arrendatario hasta su jubilación o fallecimiento. En defecto de cónyuge podría subrogarse un descendiente, supuesto éste en que no cabría posterior subrogación y quedaría extinguida a los 20 años de la entrada en vigor de la nueva Ley, esto es en enero de 2015.

(ii)           La segunda subrogación se establece en favor de los descendientes del arrendatario, una vez fallecido o subrogado el cónyuge y siempre y cuando no hubieran transcurrido 20 años desde que entrase en vigor la Ley del 94, finalizando dicho contrato una vez hubiera transcurrido dicho plazo.

(iii)          Por último, resulta necesario precisar que dichos plazos se incrementarían en 5 años en caso de que se hubiera producido el traspaso de negocio.

b)    Cuando el arrendatario sea una persona jurídica la disposición tercera, apartado 4º de la Ley del 94 establece la regulación de esta especificidad contractual:

(i)            Cuando la actividad económica desarrollada se encuadre dentro de las previstas en la División 6ª del IAE, la extinción del contrato se producirá a los 20 años a contar desde la entrada en vigor de la LAU del 94, esto es, el 1 de enero de 2015, con la excepción de locales de superficie superior a 2500

(ii)           Para aquellos supuestos de actividades no encuadradas en el apartado anterior, la extinción del contrato vendrá determinada en función de las cuotas de según las tarifas del IAE, estableciéndose un margen de temporalidad de 5 a 20 años.

2. Celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985

En principio los contratos celebrados al amparo del RDL 2/1985, de 30 de abril, no deberían haber planteado problemática alguna por los motivos que ya expusimos (véase libre voluntad de las partes y no sujeción al carácter imperativo de la prórroga), quedando, por tanto, sujeta su regulación a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera de la LAU del 94. Sin embargo, de dicha regulación no quedaban excluidos aquellos contratos que aun habiéndose celebrado con posterioridad a 1985 se celebraban al amparo de la LAU del 64 y, por tanto, al régimen de prórroga forzosa, traduciéndose en contratos que parecían haberse celebrados con una extensión sine die, ya que tal y como se pronuncia Gómez Ocaña[1]“las personas jurídicas no desaparecen salvo en el caso de liquidación, no fallecen ni se jubilan (más aun cuando la transmisión de acciones no se considera por la jurisprudencia como traspaso o cesión del contrato, al mantenerse la personalidad jurídica de la sociedad, a salvo de existir fraude de ley)”.

Esta situación de inseguridad jurídica ante la que nos encontrábamos fue resuelta por nuestro Alto Tribunal en Sentencia 831/2011, de 17 de noviembre, en la que se precisó que en los contratos de arrendamientos de locales de negocio por persona jurídica celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 les será de aplicación lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera apartado 2, pues quienes querían celebrar el contrato al amparo de la LAU del 64 deberán, igualmente, verse sometidos al régimen de extinción previsto para éstos.

Imagen| firma, contrato
En QAH | “Liquidación total” de arrendamientos de negocios de “renta antigua” (I)

[1] Gómez Ocaña, Javier, “Nuevo paso hacia la extinción de los contratos de arrendamientos de “renta antigua”.

 

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