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“Liquidación total” de arrendamientos de negocios de “renta antigua” (I)

descargaCon la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, el 1 de enero de 1995, se intentó potenciar el régimen de alquiler en el mercado inmobiliario así como llevar a cabo una modificación legislativa orientada a la consecución de un doble objetivo: (i) conseguir un mayor equilibrio entre las partes contratantes (arrendador y arrendatario), (ii) unificar criterios normativos dada la existencia de regímenes legales diferentes.

 Así con carácter previo a la Ley de Arrendamientos Urbanos actual podíamos distinguir en nuestro ordenamiento jurídico la existencia de dos regímenes normativos dispares:

 a)    Contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

 Estos contratos se rigen por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Se caracterizan por ser contratos de arrendamientos con rentas muy bajas, incluso anti-económicas, y períodos de duración muy largos, como consecuencia de estar sujetos con carácter imperativo al régimen de prórroga forzosa.[1]

 b)  Contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985.

 Con la entrada en vigor del llamado “Decreto Boyer” (RDL 2/1985, de 30 de abril), los contratos de arrendamientos celebrados con posterioridad a la fecha referenciada ut supra quedaban sujetos a un nuevo marco normativo caracterizado por:

 1)    Permitía que las partes pudieran pactar libremente la duración de los contratos de arrendamiento. No sujetaba imperativamente a las partes al régimen de prórroga forzosa si bien sin perjuicio de que las partes pudieran pactarlo expresamente.

 2)    Se trata de contratos sujetos a rentas, normalmente, elevadas.

 3)    La duración de dichos suele ser por periodos, generalmente, reducidos.

Dada la existencia de esta heterogeneidad y disfuncionalidad normativa, con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos se intentó, como ya mencionamos, desarrollar el mercado del alquiler de viviendas y para ello se operaron importantes cambios tales como:

1)    Duración de los contratos: Estableció un plazo mínimo de duración de 5 años en los contratos de vivienda. En estos casos se58833810 establecía la posibilidad del arrendatario de la facultad de instar prórrogas anuales. Estas prórrogas tornaban en obligatorias para aquellos supuestos en los que la temporalidad pactada fuese inferior a 5 años.

2)    Suprimió todo imperativo de prórrogas obligatorias en los contratos de uso distinto al de vivienda.

 3)    Incorporó un régimen de extinción de contratos vigentes a la entrada en vigor de la Ley a la que venimos refiriendo (sujetos generalmente al régimen de prórroga forzosa previsto y regulado en la LAU de 1964), con la finalidad de reestablecer la temporalidad de los contratos, en cuanto elemento esencial del mismo en los términos previstos en el artículo 1.534 del Código Civil y en la jurisprudencia.

Precisadas las anteriores líneas generales resulta necesario atender a las características de los contratos de arrendamientos de locales de negocios, que serán objeto de estudio y análisis en el siguiente post.

Vía|Nuevo paso hacia la extinción de los contratos de arrendamiento de “renta antigua”

Imagen| Renta antigua, Edificio nuevo


[1] Gómez Ocaña, Javier, “Nuevo paso hacia la extinción de los contratos de arrendamientos de “renta antigua”.

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