Jurídico 


Las consecuencias actuales de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

comercio_tradicionalNo es cuestión baladí que los medios de comunicación se hayan venido haciendo eco de la noticia desde poco antes de la entrada en el nuevo año, y es que a partir del 1 de enero de 2015 muchos de los establecimientos de comercios tradicionales de todas y cada una de nuestras localidades, han tenido que “echar el cerrojazo”, lo primero que se nos pasa por la cabeza es culpar a los actuales dirigentes políticos, pero esta vez no es el caso, se trata de una Ley bastante anterior, concretamente de 1994, la denominada Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor el 1 de enero de 1995.

Dicho cuerpo Legal viene sustituir la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 modificando muchas de las directrices que existían para con los contratos de arrendamiento tanto de vivienda como de local de negocios.

Sin embargo, en su disposiciones transitorias, concretamente segunda y tercera, la Ley del 94 viene a matizar la situación de los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, estableciendo que la regulación de éstos iba a continuar siendo por medio las prerrogativas previstas en la anterior Ley del 64, pero todo ello con la excepción de lo concerniente a su extinción y subrogación, y aquí es donde aparece el 1 de enero de 2015 como fecha crucial.

Los contratos celebrados con anteriores a la fecha señalada (9 de mayo de 1985), se dieron en llamar comúnmente contratos de “renta antigua”, puesto que las cantidades de renta se encontraban congeladas desde la establecida a en el momento de su suscripción, es decir, cantidades pagaderas anualmente, que según el valor del mercado del alquiler actual rondarían las cantidades a abonar como rentas mensualmente.

De ahí que la Ley del 94 previera una fecha de validez de estos contratos, que varía en función de las circunstancias concretas de cada contrato, pues la propia Ley, prevé unas condiciones de extinción diferentes en función de si se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda o de local, y dentro de los de local las condiciones de extinción varían dependiendo de si estamos ante personas físicas o jurídicas.

En definitiva, un caos regulatorio que, en resumidas cuentas, y centrándonos en lo actual de la noticia (contratos de “renta antigua” de locales comerciales) prevé la extinción de este tipo de contratos de forma tajante une vez transcurridos los veinte años desde la entrada en vigor de la Ley del 94 (1 de enero de 2015) cuando el arrendatario sea persona jurídica (punto B, apartado 4, regla 2ª, de la Disposición Transitoria Tercera de la referida Ley del 94), mientras que para el caso de las personas físicas, seguirá existiendo una remota posibilidad de mantener vigentes este tipo de contratos.

Así pues, el apartado 3 del referido precepto concede al cónyuge de la persona física firmante, la posibilidad de subrogarse en el contrato de “renta antigua” en caso de jubilación o fallecimiento de ésta, pudiendo continuarse así con el mismo hasta la fecha de fallecimiento o jubilación del subrogado.

Pero esta posibilidad existe solo en relación al cónyuge, ya que en caso de subrogación de descendientes, igualmente, una vez transcurridos veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley del 94, dichos contratos también estarían extinguidos.

De igual forma, esta extinción no tiene porqué suponer la salida del local, el arrendatario puede renegociar con el arrendador las rentas de alquiler y actualizarlas en función de los precios actuales del mercado, pero como decíamos al principio de este artículo, la diferencia con el valor actual es abismal.

 

Via| Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos

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