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La verdad sobre la desaparición del índice IRPH incluido en los préstamos hipotecarios

El índice IRPH incluido en los préstamos hipotecarios es un tema que está dando mucho que hablar actualmente. Este constituye uno de los índices más antiguos y también uno de los más usados hasta que no vino el “furor por el Euribor”, hace menos de 10 años. Al hilo de lo anterior, recientemente se ha descubierto – y así mismo lo ha comunicado el Banco de España- que este índice fue susceptible de manipulación por parte de las entidades de crédito y ello ha derivado en miles de Demandas reclamando la nulidad del mismo. Y nos referimos a “fue”, porque concretamente el índice IRPH cajas de ahorro y el de entidades de crédito desapareció mediante la Orden EHA 2899/2011, de 28 de octubre, en vigor a partir del 29 de abril de 2013.

Pero ¿qué motivó su desaparición?
Como muchas escrituras establecen: “este Índice se define por el Anexo VIII, apartado 2 de la Circular 8/90 del Banco de España, como la media simple de los tipos de interés medios ponderados de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria, a plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre, que haya sido iniciadas o renovadas por el conjunto de Cajas de Ahorros en el mes al que se refiere el Índice, declarados al Banco de España de acuerdo con la norma segunda de la expresada circular. El referido índice se tomará directamente, es decir, como si estuviera expresado en términos de interés anual”.

En virtud de lo anterior, para la elaboración del IRPH Cajas y entidades no se toman datos teóricos, ni ofertas unilaterales, sino los valores de las operaciones realmente formalizadas por las entidades con sus clientes en cada periodo. Esto supone que la concreción de la cuantía del índice se verifica con datos que facilitan las cajas respecto a los créditos que conceden. Si conceden más créditos a un interés superior, éste se eleva. Si conceden más a precio inferior, disminuye. En mayor o menor medida, por lo tanto, la entidad demandada influye en el importe del índice que se utiliza.

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La verdad sobre el índice IRPH incluido en los préstamos hipotecarios

Lo anterior es, cuanto menos, chocante, si tenemos en cuenta nuestra legislación de aplicación. Dice así el artículo 1256 del Código Civil,La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.
No se ha demostrado fehacientemente que las entidades hayan hecho uso de la posibilidad de manipulación del referido índice, pero lo cierto es que si todas las Cajas se hubieran puesto de acuerdo para elevar el tipo de interés, el IRPH Cajas hubiere subido (literalmente así lo dispone la Sentencia 156/2014 del Juzgado de lo Mercantil 1 de San Sebastián), por lo que las entidades financiera hubieran actuado en defensa de sus propios intereses y contraviniendo así las normativas en materia hipotecaria y bancaria según la cual, el cliente debe disponer de una información – así como de sus posibles alternativas para elegir lo que mejor le convenga- detallada, veraz y transparente.

Y así mismo, como anticipaba, lo ha reconocido el mismo Banco de España quien, en un escrito de contestación a unas cuestiones y dudas planteadas por el Juzgado de lo Mercantil nº 4 de Burgos, quien admitía públicamente que el IRPH Cajas era influenciable por las entidades. El Banco de España ha afirmado y admitido que en el caso del IRPH Cajas, es un índice en cuyo resultado cada caja – ya sea a nivel estatal o incluso local- podía influir aumentando los intereses por ella en su hipoteca. Y es que el IPRH Cajas se calculaba a partir de datos facilitados por las propias entidades cada mes y el aumento de comisiones por parte de una de las cajas incrementaría automáticamente el resultado del índice. Es por ello que ya han sido muchas las Sentencias que han declarado que este índice es un índice “opaco y poco transparente”, no eran por tanto representativas del mercado hipotecario y resultaban patentemente influenciables por las mismas entidades.

Para solucionar lo anterior, desde el poder legislativo se acordó la desaparición de los anteriores índices, lo que provocó que muchos préstamos con garantía hipotecaria quedaran referenciados – en principio – a la nada. Pues bien, la misma normativa, reiterada por la Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores se encargó de establecer un tipo “substituto”- por cierto muy similar al inmediatamente desaparecido mediante la Orden- para aquellos préstamos en los que era imposible aplicar ni el índice principal ni tampoco el índice sustitutivo por haber desaparecido. Aquí, llegados a este punto, debemos recordar lo que dispone el artículo 60.1 del TRLGDCU cuyo tenor reza de la siguiente manera:

Antes de contratar, el empresario deberá poner a disposición del consumidor y usuario de forma clara, comprensible y adaptada a las circunstancias la información relevante, veraz y suficiente sobre las características esenciales del contrato, en particular sobre sus condiciones jurídicas y económicas, y de los bienes o servicios objeto del mismo”.

Es decir, antes de contratar el cliente debe conocer perfectamente las consecuencias y condiciones del contrato que va a suscribir. Sin perjuicio de que no conociera la imposición del índice IRPH Cajas de Ahorro, resulta absolutamente contrario a derecho el hecho de que, posteriormente y concretamente casi 10 años tras la firma del contrato y con éste vigente surtiendo efectos, se instaure e intente aplicar la creación de un nuevo índice titulado “tipo medio de los créditos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito de España.

En cualquier caso, la aplicación del referido índice debe quedar en aplicación para la suscripción de nuevos créditos hipotecarios, y no para aquellos que ya están vigentes, siendo entonces que se atenta directamente contra la seguridad jurídica consagrada en el artículo 9 de la Constitución Española. Y en este mismo sentido el artículo 6.2 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los créditos hipotecarios, vigente en el momento de formalizar el contrato, al establecer que las Entidades de Crédito únicamente podrían utilizar índices de referencia “que no dependan exclusivamente de la propia entidad de crédito, ni sean susceptibles de influencia por ella en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades“.

La conclusión es básica y ello es lo que insta miles de demandas hoy en día: no cabe aplicar las previsiones de la disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, puesto que atentaría directamente al principio de seguridad jurídica que vela el artículo 9.3 de la Constitución Española y ante todo a la protección de la Directiva 93/13/CEE relativa a la protección de los consumidores cuando contratan con profesionales.

 

Vía | noticias jurídicas, Afectados por la Hipoteca

Imagen | IRPH Stop

Más en QAH | St. 105/2014 de 2 de diciembre: cláusula abusiva en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria

 

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