Jurídico 


La tutela del cliente bancario en los préstamos hipotecarios

Préstamos hipotecarios sobre inmuebles

La situación de los préstamos hipotecarios en nuestro país constituye uno de los principales problemas tanto para los agentes suscriptores de los mismos, familias y empresas, como para las entidades de crédito que los conceden. Los primeros por sus acuciantes problemas para devolver sus letras y los segundos por el incremento de créditos impagados que acumulan y las consecuentes ejecuciones de inmuebles inutilizables. Todo ello sin dejar de lado el importante drama social que viven muchas familias lanzadas de su vivienda.

Por ello el objetivo de esta entrada es analizar la regulación existente en materia de transparencia y protección de los clientes de servicios bancarios, impulsada por la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre y el impacto de la regulación de las obligaciones generales de transparencia en la concesión de préstamos hipotecarios por parte de las entidades de crédito y la necesaria información precontractual.

En concreto el art. 18 de la citada Orden establece una obligación en materia de préstamo responsable por la cual las entidades de crédito tienen que evaluar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de crédito o préstamo, en base a una información suficiente facilitada por el cliente a solicitud de la propia entidad. En relación a esta materia, las entidades tendrán que disponer de procedimientos internos desarrollados para la evaluación de la solvencia, los cuales tendrán que ser revisados y actualizados.

Estos procedimientos tienen que ajustarse a la normativa específica de gestión de riesgos y control interno de las entidades de crédito y tendrán que abordar, al menos, las siguientes cuestiones:

En primer lugar, la adecuada evaluación de la situación de empleo, ingresos, patrimonial y financiera del cliente, para lo que exigirán la documentación adecuada al cliente, se consultará el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España y a los ficheros de solvencia patrimonial y crédito del art. 29 LO 15/1999 de Protección de Datos de Carácter Personal y se tendrá en cuenta el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación cuando se prevea que el crédito permanecerá reembolsándose tras la vida laboral.

En segundo lugar, la valoración de la capacidad del cliente y los garantes de cumplimiento con sus obligaciones de pago, valorándose sus activos en propiedad, sus obligaciones derivadas de otras deudas, sus gastos fijos y otras posibles garantías existentes. También se valorará la posible existencia de otros créditos o préstamos a tipo de interés variable y cómo afectará esta circunstancia a las obligaciones de pago del préstamo.

Por último, en caso de existir otros préstamos hipotecarios o con garantía real, se procederá a valorar prudentemente tales garantías evitando los conflictos de interés que menoscaben la valoración.

Tutela de los clientes de préstamos hipotecarios

Además en materia de información precontractual, el art. 20 incorpora la elaboración por parte del Banco de España de una “Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario” con la finalidad de que quienes soliciten uno puedan disponer de la información necesaria para valorar sus decisiones de financiación.

Pero sin duda alguna, los dos instrumentos clave para el ejercicio de una solicitud de préstamo hipotecario adecuada son la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) que regula el art. 21, a través de la cual las entidades de crédito deben proporcionar a los clientes que soliciten estos servicios información clara y suficiente sobre préstamos de forma gratuita y orientativa y la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que recoge el art. 22, a través de la cual las entidades de crédito, una vez el cliente haya facilitado la información sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, facilitarán al cliente la información particular necesaria para responder a su demanda de crédito, pudiendo comparar los préstamos existentes en el mercado, valorar sus implicaciones, sus riesgos y adoptar la decisión fundada sobre si suscribir o no el contrato.

La pregunta que surge entonces es, si la delimitación normativa entorno a la información previa a disposición del cliente que suscribe un préstamo hipotecario es tan clara y tutela de forma tan precisa sus intereses, ¿si se hubiesen practicado diligentemente estos mecanismos de tutela se habrían suscrito tal cantidad de préstamos hipotecarios en los años pasados? ¿Mala aplicación práctica de la norma a la realidad? ¿Mala fe del concedente del crédito o negligencia del suscriptor?

Vía| Noticias Jurídicas

Más Información| FIPRE, FIPER

Imagen| Tutela hipotecaria, Tutela hipotecaria 2

En QAH| Código de Buenas Prácticas Bancarias

RELACIONADOS