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La revisión de las cláusulas abusivas de las hipotecas tras la reforma operada por la ley 1/2013

Una de las consecuencias de la crisis inmobiliaria que ha tenido lugar en nuestro país es que han quedado al descubierto prácticas por parte de las entidades de crédito que ponen en tela de juicio su buena fe. Consecuencia de estas prácticas el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó una importante sentencia que ya ha sido objeto de análisis en algunos blogs. Si bien, tal y como analizábamos su día, más que las prácticas de los bancos, el Tribunal denunciaba el incumplimiento, por parte del legislador español, de la Directiva 93/13/CEE relativa a la protección de los consumidores y usuarios, tanto en cuanto no permitía paralizar la ejecución hipotecaria en el caso de que el contrato pudiera contener cláusulas abusivas.

La sentencia también abordaba otras cuestiones, siendo una de ellas la de los intereses de demora abusivos, donde el Tribunal se limitaba a indicar que habría que estar a las normas nacionales y a verificar si el tipo de interés de demora fijado en relación con el tipo de interés legal era el adecuado para garantizar la realización de los objetivos que éste persigue y que no va más allá de lo necesario para alcanzarlos. Mucho se ha debatido sobre el carácter abusivo del interés de demora, que como hemos explicado en más de una ocasión no tiene nada que ver con el interés remuneratorio. El caso es que tras esta Sentencia la normativa hipotecaria cambió en este punto en virtud de la ley 1/2013 de 14 de mayo, y así el art. 114 de la ley hipotecaria quedó redactado de modo que los intereses de demora nunca podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero (siempre y cuando el préstamo o el crédito garantizado con la hipoteca se dirija a la adquisición de la vivienda habitual y sea ésta la vivienda gravada con la hipoteca).desahucios

Pero la ley no se quedó ahí ¿Qué hacer con los préstamos y los créditos garantizados con hipoteca que establecían intereses de demora “abusivos”? La disposición transitoria segunda de la ley 1/2013 previó este supuesto estableciendo que para las hipotecas sobre vivienda habitual constituidas antes de la entrada en vigor de la ley que nos ocupa, la limitación de los intereses de demora prevista será de aplicación a aquellos intereses que se devenguen con posterioridad a la misma y también a aquellos que habiéndose devengado no hayan sido satisfechos. Además se establece que para los procesos de ejecución iniciados y no concluidos (y no son pocos) deberá procederse al recálculo de la cantidad correspondiente en concepto de intereses de demora tras la aplicación de la limitación que prevé la nueva ley.

La ley incurre en una notoria contradicción al establecer esta previsión para las hipotecas constituidas antes de entrar en vigor la ley 1/2013 así como para aquellos procesos de ejecución iniciados puesto que viene a establecer implícitamente la abusividad de una cláusula contractual siendo la consecuencia de dicha abusividad la nulidad de la cláusula y no la modificación de la misma. Si una cláusula es abusiva, que no un contrato, no puede determinarse un efecto distinto al que prevé la propia ley, que es de la nulidad de la misma; este efecto es el de la modificación de la cláusula para que así deje de ser “abusiva”. Todo ello sin el consentimiento de las partes que en su día firmaron un contrato ante notario, acudieron al Registro de la Propiedad para inscribirlo y que, salvo prueba en contrario, prestaron libremente su consentimiento para todo ello. Esto es, a mi juicio, más irregular y devastador de todo.

Pero es que si nos detenemos en analizar la cláusula declarada abusiva por la ley, toda aquella estipulación que fije un interés de demora superior a tres veces el interés normal del dinero y teniendo en cuenta que muchos de estos contratos se celebraron años atrás, sin que las partes tuvieran posibilidad alguna de conocer que una norma de estas características iba a ser promulgada, nos encontramos que la mayor parte, sino todas, las cláusulas contractuales que fijan los tipos de interés de demora en los contratos hipotecarios son abusivas. Y esto no será una cosa intrascendente si finalmente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea da la razón al juez nacional que se ha negado a llevar a cabo el recálculo que prescribe la disposición transitoria segunda de la Ley 1/2013. El juez, en base al art. 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 noviembre defiende que la cláusula es nula de pleno derecho y por tanto no cabe el recálculo sino la supresión de la cláusula al completo.

La conclusión de cualquier tribunal, en base a una estricta aplicación de la normativa, sería la de rechazar esa postura. Sin embargo, la brecha abierta por la disposición transitoria segunda de la Ley 1/2013 en los contratos hipotecarios celebrados con anterioridad a su entrada en vigor pone en duda si cabe ese rechazo. No es difícil imaginar las consecuencias de la supresión de todo interés moratorio en los contratos de hipoteca. Ya veremos qué ocurre.

 

Vía| El Economista, Bajo mi punto de vista

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