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La dación en pago y su regulación actual (II)

La LEC antes de la reforma de julio del año 2011 ya regulaba la posibilidad de pactar la dación en pago una vez vencida la deuda como forma de liberarse el deudor hipotecario, en cuyo caso dicha dación la extinguiría. Esto queda recogido en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria (No obstante lo dispuesto en el artículo 105, la no alteración de la responsabilidad ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del CC, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor). Con este pacto se evitará el que tras la pérdida de la casa el deudor continúe respondiendo de la diferencia entre el importe de la deuda y el menor valor de tasación.

La problemática actual de la dación en pago

Hay que tener en cuenta que esta posibilidad no era habitual puesto que requería el consentimiento de ambas partes y por lo general las entidades bancarias no aceptaban que se saldase la deuda únicamente con la entrega del bien hipotecado. En la práctica, sólo la ejercen los que pueden: aquellos ciudadanos insolventes o sin avales donde la banca no puede rascar nada, los inmigrantes en paro que regresan a sus países casi igual que cuando vinieron y las promotoras. En definitiva, los bancos no la aplican porque es más costosa en el sentido de que exige más ahorro, pues el banco debe protegerse ofreciendo menos dinero y, con ello hacer frente a una caída pronunciada del valor.

Si esta estipulación pasara a ser contenido obligado del contrato por determinación legal, en el futuro, los bancos para asegurar su deuda tenderían a prestar una cantidad sensiblemente menor al valor de tasación, a fin de asegurar la deuda con el bien.

Estas daciones han sido contempladas con desconfianza puesto que pueden encubrir pactos comisorios de un valor muy superior al de la deuda.

No debemos olvidar que las entidades financieras están compuestas por millones de accionistas que captan depósitos a corto plazo y los prestan a largo asumiendo un riesgo con ello y lucrándose con la diferencia de retribución. La ruptura de los equilibrios necesarios entre ambas magnitudes puede acabar dando al traste con el sistema financiero, cuyo buen funcionamiento es esencial para la prosperidad de cualquier economía.

En el mundo mercantil, los operadores se mueven por incentivos económicos. Si los acreedores profesionales ven limitadas sus posibles acciones de recobro en caso de impago o ven debilitada la solidez jurídica de sus garantías, será lógico que asuman menos riesgos a la hora de conceder crédito. Prestarán menos dinero, más caro y exigirán más requisitos de solvencia así como garantías personales añadidas convencionalmente. La consecuencia de una limitación legal de la responsabilidad hipotecaria reduciría el crédito disponible.

La reciente apuesta del Gobierno es el ya famoso Código de Buenas Prácticas, a través del cual las familias en dificultades económicas podrán solicitar la cancelación de su hipoteca mediante la cesión de la vivienda al banco. Las condiciones se detallan en el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de Marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Vía| Que no te hipotequen la vida

Más información| Wikipedia

Imagen| Dación en pago

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