Derecho Mercantil, Jurídico 


La dación en pago: ¿Qué es y cómo funciona?

El contexto económico actual y la coyuntura financiera vienen determinados por una profunda recesión que, dada la situación de los mercados de crédito y el desempleo, provoca que el fenómeno de los desahucios sea una constante en los medios de comunicación, y uno de los principales focos de preocupación social.

Por esta razón, resulta de interés profundizar en una de las posibles soluciones que hoy en día se encuentran sobre la mesa: la dación en pago. Esta figura jurídica puede ejercer un papel fundamental en las relaciones contractuales que nacen de una garantía hipotecaria, y por ello nos disponemos a analizarla según sus implicaciones y consecuencias. El Ministerio de Economía y Competitividad, tras el lanzamiento de un Código de Buenas Prácticas, anima a las entidades financieras a la adopción de esta herramienta, y bancos como el BBVA han decidido recientemente apostar por ella. Pero, ¿en qué consiste realmente?

Se trata de una figura jurídica basada en la subrogación del cumplimiento de un contrato de hipoteca con el objetivo de lograr la extinción de la obligación que une al deudor con el acreedor hipotecante.  Aparece regulada en el artículo 1175 del Código Civil y, con ella, se permite que el deudor ceda a su acreedor los bienes hipotecados en concepto de pago de la deuda que les une, ante la imposibilidad de perfeccionar el cumplimiento de la obligación en la forma inicialmente pactada. Por lo tanto, aquella persona que no pueda pagar su hipoteca entregará a la entidad financiera que concediese el préstamo la vivienda para dar por saldada su deuda.

Existen diversos requisitos que condicionan la dación en pago como perfeccionamiento de la obligación crediticia:

  • Por un lado, debe existir una única obligación jurídica que vincule a las partes, es decir, la de extinguir la deuda hipotecaria.
  • El animus solvendi. Se entiende que la única razón que motiva la dación en pago es la  extinción de la obligación, es decir, de la deuda con la entidad financiera, y no se observarán cualquier otras circunstancias o intenciones por parte del deudor para perfeccionar esa obligación.
  • La dación en pago debe observarse en el momento de vencimiento de la obligación.

La ejecución de la dación en pago como método para saldar la deuda con la entidad financiera, conlleva dos implicaciones fundamentales. Por un lado, se basa en la voluntad de las partes, y por ello, el elemento consensual toma su base en el acuerdo que se produce entre deudor y acreedor. Por otro lado, su existencia está condicionada a que realmente se ejecute y se perfeccione en un acto de entrega de la vivienda a la entidad.

Una vez entendido el funcionamiento de la dación en pago, es importante conocer las consecuencias e implicaciones que ésta presenta para las partes implicadas. En lo referente al deudor hipotecario, parece lógico que se debe permitir el acceso a la dación en pago a familias cuyos miembros se encuentren en situación de desempleo y cuyo nivel de ingresos esté por debajo de cierto nivel, tal y como prevé el Código de Buenas Prácticas. Las acciones que actualmente se plantean, consisten en un acuerdo con la entidad bancaria que permita a la familia permanecer en la vivienda al menos durante dos años. Durante este periodo, el desahuciado deberá pagar una renta justa acordada con la entidad, con el objetivo de que su situación financiera pueda mejorar con el tiempo. Es por ello que la dación en pago, a priori, busca evitar desahucios completos, así como situaciones de indefensión para familias sin recursos que pudiesen verse en la calle ante la imposibilidad de responder por sus hipotecas.

Por consiguiente, serán los bancos y entidades quienes deban asumir el coste inicial de la dación en pago, ya que las variaciones y fluctuaciones en el mercado de la vivienda, han hecho que el valor de tasación actual de los bienes inmuebles que éstos reciban haya caído en los últimos años. Sin embargo, como ya hemos apuntado, la dación en pago posee cierto carácter paliativo, ya que abre la puerta a una potencial recuperación por parte del deudor para poder asumir el cumplimiento de la obligación hipotecaria.

Esta figura jurídica plantea en el seno de la doctrina jurídica dudas sobre la necesidad de modificación y actualización de la normativa hipotecaria para la inclusión de medidas que refuercen la situación jurídica de los deudores en procedimientos de desahucio, tal y como se ha reclamado desde ciertos sectores. En este sentido y para concluir, es preciso destacar la reciente Sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra (AUTO núm. 111/2010). Ésta, ratifica el apoyo que el juez en primera instancia otorga a la familia al negar al banco la posibilidad de continuar reclamando la deuda hipotecaria contraída cuando éste ya había ejecutado la vivienda por un 50% del valor de tasación. De esta manera, el Juez considera “suficientemente” saldada la deuda con el acreedor hipotecario mediante la ejecución de la vivienda, reiterando, como hemos indicado, esa protección al deudor frente a la entidad financiera.

Por lo tanto, podemos observar cómo las circunstancias actuales están generando cambios en la interpretación de normas hipotecarias en términos de ejecución, y la dación en pago se perfila como  una posible solución ante el contexto económico actual.

Vía| Dación en Pago

Más Información| Eroski Consumer

En QAH| El procedimiento de desahucio en España

Imagen| Blog el realista Cartas tipo

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