Derecho Mercantil, Jurídico 


La dación en pago (II): El recién aprobado Real Decreto-Ley

Recientemente, y coincidiendo con la inminente aprobación de nuevas medidas en referencia a ello, analizábamos en el anterior artículo qué es y cómo funciona la dación en pago, instrumentada como herramienta jurídica poco frecuente en su uso pero de indudable actualidad por la situación financiera que atravesamos. El viernes 9 de marzo, se aprobaba en Consejo de Ministros el Real Decreto-Ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos,  que regula esta cuestión y cómo se articula en el ordenamiento para definir las pautas de funcionamiento de la dación en pago. A continuación, nos disponemos a desarrollar y desglosar este Decreto-Ley para así entender sus principales implicaciones.

En primer lugar,  en lo referente al ámbito de aplicación subjetivo, podrán adherirse al código de buenas prácticas que permite a las entidades financieras adoptar la dación en pago, todas aquellas familias o individuos que se encuentren dentro del marco de “exclusión social” (artículos 2 y 3). Esto es, familias con todos sus miembros en situación de desempleo, en las que el pago de las cuotas supere el 60% de su nivel de ingresos y en el que la ejecución del bien hipotecado recaiga sobre su primera o única vivienda. Igualmente, se introduce un valor específico para la vivienda, que en tasación no podrá superar los 200.00 euros en grandes ciudades o los 120.000 euros en municipios de menor tamaño (artículo 5). Incluye el Real Decreto una posibilidad abierta a que posibles familias que no cumplan estos requisitos puedan acogerse a la medida, siempre y cuando su entidad de crédito así lo apruebe mediando la voluntad de las partes.

El plan de actuación que prevé el Real Decreto, adopta medidas para sujetos en las condiciones anteriormente descritas que giran en torno a tres estados o situaciones: en primer lugar se establece una refinanciación de la deuda pendiente con el acreedor, es decir, por parte de la entidad financiera. En segundo lugar, si esta medida no fuese suficiente, se regula una quita sobre la deuda pendiente, y en última instancia se prevé la posibilidad de la dación en pago en los términos que a continuación desarrollaremos.

Como primera medida a aplicar, la refinanciación de la hipoteca será efectuada por la entidad financiera en el plazo de un mes desde que la familia comunique al banco su inclusión en el ámbito de aplicación de la norma, es decir, su consideración dentro del grupo de exclusión social. De esta manera, la refinanciación se produce a instancia de la parte interesada, entendiendo por ésta al deudor hipotecado. Por lo tanto, la entidad financiera adherida al código de buenas prácticas presentará la refinanciación, que deberá prever un periodo de carencia de cuatro años en el que la familia no deberá efectuar pago alguno; y en él se podrá ampliar el plazo de la hipoteca hasta los 40 años con un tipo de interés limitado al Euribor más 0.25 puntos.

En el supuesto de que esta primera medida no fuese suficiente para la familia, se prevé la segunda vía, la de la quita de la deuda. Sin embargo, es necesario destacar que esta medida es voluntaria para la entidad, es decir, podrá aplicarla de ser así siguiendo tres opciones: condonando el 25% del capital pendiente de pago, asumir el total pagado ya como cuotas completamente vencidas y pagadas (es decir, no habiendo amortizado sólo intereses de la parte inicial del préstamo sino también cuota del mismo) o incorporar en la valoración del inmueble los “errores de tasación”, es decir, actualizar el valor del activo.

Según el Real Decreto aprobado, serán pasados 12 meses desde el inicio por parte de la familia interesada del proceso cuando, no habiendo podido hacer frente a las cuotas refinanciadas de la hipoteca (recordemos, primera opción), o a la quita sobre el total de la deuda (segunda opción), se podrá optar a la llamada dación en pago. De esta manera, sólo en este caso, el banco se verá obligado a aceptar la entrega de la vivienda por parte del deudor hipotecado como pago total del 100% de la deuda contraída y restante de pago.

Es importante destacar que, en un ánimo de protección de las familias aceptadas, la dación en pago no se ejecuta de manera inmediata. Una vez aprobada ésta como única y última medida de pago de la deuda, la familia tendrá un plazo de dos años en el que podrá permanecer en la vivienda pero pagando una renta simbólica que será del 3% del valor de la deuda que reste por cumplir.

Una vez estudiado el contenido del Real Decreto-Ley 6/2012, debemos analizar las consecuencias para ambas partes implicadas, especialmente en lo referido a las entidades financieras que asumen el código de buenas prácticas. Éstas, se verán obligadas a su cumplimiento si así lo asumen al menos durante los 24 primeros meses, y podrán ser objeto de reclamación por vía judicial si lo incumplen en su forma o contenido. Así mismo, las entidades obtienen beneficios fiscales, ya que aquellos bancos que se acojan al código, estarán exentas de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, obtendrán una rebaja del 50% en los gastos notariales y podrán deducir las pérdidas derivadas de la dación en pago de su Impuesto de Sociedades.

De forma general, así ha quedado fijado el desarrollo de esta cuestión en el Real Decreto-Ley aprobado el pasado 9 de marzo. Las reacciones a esta norma han sido positivas por parte de las entidades financieras, y tanto la Asociación Española de Banca (AEB), como la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), han anunciado la adhesión por parte sus miembros al código de buenas prácticas para solventar la situación en la que se encuentran estas familias.

Vía| Cinco Días

Más información| BOE | ActiBva

En QAH| La dación en pago: ¿Qué es y cómo funciona? , El procedimiento de desahucio en España

Imágenes| Blog el realistaDiario Público

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