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Gastos de préstamo hipotecario (II): ¿A qué gastos hace referencia la cláusula de gastos del préstamo hipotecario?

Artículo escrito por Pablo Ojeda Baños

Como hemos avanzado en el primer artículo del serial, a raíz de la Sentencia de la Sala Primera del TS de 23 de diciembre de 2015, se ha vuelto a poner la lupa sobre las cláusulas de gastos que se incluían por parte de las entidades bancarias en los préstamos hipotecarios. Hemos podido ver que dichas cláusulas en las que se obligaba al prestatario a hacerse cargo de todos los gastos derivados del préstamo hipotecario son comunes en la práctica totalidad de las hipotecas. ¿Pero, exactamente, a qué gastos se refieren?

En primer lugar, nos encontramos con los gastos tradicionales de toda escritura pública que accede al Registro de la Propiedad, esto es, los gastos notariales y de registro. Si acudimos a la normativa que los regula, nos encontramos, en primer lugar, con que la norma sexta del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, determina que “la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente”. Y por otro lado, la norma octava del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, establece que “los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado”. Por lo tanto, surge la duda razonable en los préstamos hipotecarios de quién era el interesado en solicitar la elevación a público del préstamo y su posterior inscripción en el Registro. Todo parece apuntar a la entidad bancaria, ya que es la que tiene más interés en obtener una garantía que lleva aparejada un título ejecutivo como es la hipoteca.

El segundo tipo de gastos que se suelen incluir en la polémica cláusula son los relativos a los impuestos. El impuesto principal que se tiene que abonar una vez que se eleva a público el préstamo hipotecario es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que precisamente grava “las escrituras, actas y testimonios notariales” (artículo 28 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). En el artículo 29, se establece que será sujeto pasivo del impuesto “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Según dicho precepto, podría entenderse que serían sujeto pasivo del impuesto las entidades bancarias, sin embargo, es preceptivo acudir también al artículo 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del ITP y AJD, según el cual “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario. Por lo que en lo relativo a dicho impuesto surge la duda de quién es el sujeto pasivo, si el banco que insta elevación a público del acuerdo o el prestatario como dice la normativa. Hay que decir que sobre tal extremo ni siquiera nuestro Tribunal Supremo se pone de acuerdo, puesto que, por un lado, a raíz de la sentencia antes mencionada, parece que la Sala Primera, de lo Civil, considera que debe hacerse cargo el banco, mientras que, por otro, la Sala Tercera, del orden contencioso administrativo, que es la competente en la materia, ha declarado en múltiples ocasione que el sujeto pasivo es el prestatario.

Asimismo, en ocasiones también se devengará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, si bien, como establece el artículo 7 de la Ley del Impuesto antes reseñada, dicho impuesto grava el bien transmitido, en este caso el dinero obtenido por parte del prestatario en concepto de préstamo, por lo que se devengara únicamente en casos de primera hipoteca o ampliación. Por ello, en el caso de subrogaciones de préstamos hipotecarios, que suele ser lo más habitual, siempre que no haya ampliación, no se abonará, ya que ya lo habrá abonado el primer prestatario. En el caso de que se  tenga que pagar también dicho impuesto, no hay ningún tipo de duda de quién es el sujeto pasivo, puesto que la mencionada ley deja claro que será el prestatario (artículo 8).

Dentro de dicha cláusula de gastos también se suelen incluir los gastos de honorarios de abogado y aranceles de procurador derivados de las posibles reclamaciones que pudiera iniciar el banco para reclamar la deuda derivada del préstamo. En estos casos, dicha imposición, incluida como cláusula del préstamo, infringe normas procesales de orden público al entrar en conflicto con los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que imponen con carácter general el criterio del vencimiento objetivo.

Por último, es frecuente la inclusión dentro de dicha cláusula de otros gastos como los de gestoría o tasación, sobre los que no hay ninguna normativa que estrictamente regule quién deba hacerse cargo, por lo que habría que aplicar la regulación general de Consumidores y Usuarios y de las Condiciones Generales de la Contratación, así como la jurisprudencia derivada de la misma, para determinar si repercutir dicho gasto a los prestatarios se puede considerar abusivo o no. Dependerá, entre otras cosas, si los lugares en los que se efectuaron dichos servicios fueron impuestos por el banco o no, en especial en lo relacionado con los gastos de gestoría.

Por lo general, como se desarrollará en el próximo post los criterios de los tribunales en cuanto a la repercusión de los diferentes gastos y la consideración como abusiva de dicha cláusula de gastos son de lo más variado.

 

Imagen| Pixabay

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