Actualidad Jurídica, Derecho Civil, Hay Derecho Joven, Jurídico 


Gastos de préstamo hipotecario (I): el nuevo caballo de batalla

Artículo escrito por Nicolás González Muñoz

Las cláusulas acerca de los gastos del préstamo hipotecario son aquellas que distribuyen y limitan a qué parte de las contratantes corresponde soportar los gastos derivados de la firma de la hipoteca; tales como la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas; tributos que gravan el préstamo hipotecario; gastos derivados de la contratación del seguro de daños; o gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento de las obligaciones de pago. Gastos que pueden ascender, de media, a unos 2.000 euros en una hipoteca de 90.000 euros, o a unos 3.000 euros en una hipoteca de 150.000 euros.

Pues bien, la nulidad de las cláusulas en las que las entidades bancarias atribuyen estos gastos de constitución del préstamo a la parte que solicita la hipoteca se está convirtiendo, en los últimos meses, en el nuevo caballo de batalla de las asociaciones y despachos de abogados proconsumidor que parece que, después de un año, se han decidido a tratar de hacer valer el pronunciamiento que al efecto realizó la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre. 

En esta sentencia, resolviendo una acción colectiva interpuesta por una organización de consumidores que solicitaba la nulidad de diversas cláusulas contenidas en múltiples contratos bancarios de dos entidades financieras, el Tribunal Supremo falló confirmando la nulidad por abusivas de, entre otras, la cláusula relativa al préstamo hipotecario cuyo primer párrafo establecía:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente […]”

A la vista de este literal, y tras afear la extensión desmedida de la cláusula –consta de cuatro párrafos más que no reproducimos aquí a efectos de sintetizar- concluye el Alto Tribunal que la atribución de los gastos descritos al solicitante de la hipoteca es abusiva y, por tanto, la cláusula ha de ser considerada nula de pleno derecho a la vista de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobada mediante Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (“TRLGCU”)

Y es que, el art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables”, como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”

Igualmente, recoge la sentencia, “se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º)”

El quid de la cuestión reside, por tanto, en quién ha de soportar realmente esos gastos y por qué: la posición de las entidades bancarias era, parece, unánime, al considerar que el prestatario –consumidor- era el beneficiario del préstamo y, como tal, debía soportar los gastos derivados de la formalización de la hipoteca.

No deja de ser cierto, y así lo reconoce la sentencia, que el beneficiado por el préstamo hipotecario es el cliente al que se le permite acceder a la compraventa de la vivienda; sin embargo, como bien aclara el Tribunal Supremo, quien se beneficia y tiene interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista –el banco-, que obtiene un título ejecutivo, una garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial.

En consecuencia, la traslación total al cliente de los gastos de formalización no puede sino reputarse abusiva y nula, y así lo determinó la STS 705/2015.

El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo fue el primero en recoger los pronunciamientos del Tribunal Supremo y, mediante sentencia de 9 de diciembre de 2016, resolvió el conflicto de forma favorable al demandante que solicitaba que solicitaba, en contra de Liberbank, la declaración de nulidad de los gastos que tuvo que soportar al constituir la hipoteca, además de la devolución de estos por parte del banco.

Así, iniciado el movimiento judicial a este respecto un año después de la STS, todo parece indicar que nos encaminamos a una nueva oleada de procedimientos judiciales tendentes a solicitar la nulidad de estas cláusulas y la devolución de los gastos concretos que recogeremos en el segundo artículo de esta serie.

Imagen| Pixabay

RELACIONADOS