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¿Es la hipoteca un producto financiero?

Pues no, la hipoteca no es un producto financiero que podamos contratar. Es precisamente este el primer error en el que se cae cuando nos preguntamos al respecto de la hipoteca. Incluso los propios trabajadores del banco -en ocasiones- pueden intentar ofrecerte erróneamente una hipoteca (¡no creo que sea algo agradable de vender y menos de comprar!), cuando realmente lo que te están queriendo ofrecer es un préstamo, una línea de crédito o cualquier otro producto. Pongámonos en la tesis que aceptamos. La sociedad prestamista por la que decidas decantarte –una vez acepte concederte un préstamo, por ejemplo- necesita tener la seguridad de que recibirá la totalidad de lo que se le adeuda y, en caso que no pueda realizarse lo anterior, que tenga un respaldo en caso de incumplimiento que asegure que no haya realizado un mal negocio. Es aquí donde cobra sentido la figura de la hipoteca.

En una primera aproximación, esta podría definirse como un derecho real que grava bienes inmuebles, sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una deuda. Esta se regula principalmente en nuestro Código Civil (CC) español (el cual posee una literatura bastante pobre en este ámbito) y sobre todo en la Ley Hipotecaria, que data del año 1861. ¡Casi nada!

Lo primero que hay que remarcar es que estamos hablando de un derecho real de garantía. Esto es así porque a la hora de realizarse un acuerdo entre un acreedor (banco) y un deudor (don Pedro), la figura de la hipoteca será lo que garantice el cumplimiento de lo que se ha pactado. Además, puede decirse que es un derecho real inmobiliario (art.1876 CC: “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”). Por ejemplo, esta podría recaer sobre el precioso chalet propiedad de don Pedro).

Lo segundo que habría que dejar claro es que estamos hablando de un derecho accesorio: se deduce la existencia de una obligación principal (devolver lo prestado más intereses), que es precisamente lo que garantiza.

Garantiza el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda.

Lo tercero que habría que reseñar es que la hipoteca requiere publicidad registral: necesita para su nacimiento que sea inscrita en el Registro de la Propiedad (según se deduce del art. 1875 del CC: “Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad”).

Lo cuarto que tenemos que tener presente es su prohibición de enajenación, o lo que es lo mismo, llegado el caso en que don Pedro necesitara dinero, este no podría vender a don Juan su bonito chalet sobre el que recae un derecho real de hipoteca.

Finalmente, hay que prestar especial interés en esta última característica: la no exigencia de entrega de la posesión, lo cual se diferencia del derecho real de prenda o pignoración en que el deudor (don Pedro) no tendrá que desprenderse del bien hipotecado (podrá seguir bañándose en la piscina de su chalet a su gusto).

*Apunte histórico:

El vocablo “hipoteca” etimológicamente deriva del griego clásico (“ὑποθήκη“), compuesta a su vez por el prefijo -ὑπο (debajo de) y por -θήκη (bolsa, depósito, caja…). Esta palabra aludía algo colocado o depositado debajo de otra cosa, es decir, que estaba oculto. Es útil el hecho de que hiciera mención a algo que permanecía escondido para poder explicar -incluso en la actualidad- la no exigencia de la posesión del bien en favor del acreedor para que se constituya la hipoteca.

No obstante, la regulación presente y la idea que tenemos de la hipoteca derivan del derecho romano. La cuestión a dilucidar es en qué momento surge esta figura. En palabras de César Rascón, catedrático de Derecho Romano de la Universidad de León: la hipoteca surge en Roma de la mano de otro derecho real de garantía. Este es la pignoración, la cual se diferencia de la hipoteca en la existencia del desplazamiento posesorio del bien que asegura el cumplimiento de la obligación, como antes hemos reseñado.

 

Bibliografía:” COSSIO Y CORRAL, Instituciones de Derecho Civil, Tomo II, Derechos Reales y Derecho
Hipotecario” y “GÓMEZ GÁLLIDO/DEL POZO CARRASCOSA, Lecciones de Derecho Hipotecario”

Imagen: HIPOTECA

En QAH: ¿Conoces los límites económicos de la Hipoteca?   ¿Qué es una hipoteca? Otra razón por la que los bancos no conceden hipotecas (I) Otra razón por la que los bancos no conceden hipotecas (II)  ¿Cuál ha sido la evolución de los prestamos hipotecarios en España durante la actual crisis económica?

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