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¿Es abusiva mi cláusula suelo?

cláusula suelo_foroLa verdad es que el tema de las cláusulas abusivas y, en concreto, las cláusulas suelo, dan para mucho. Hay que decir que de acuerdo a lo señalado por Vicente Carbonell, miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores, alrededor del 80% de las hipotecas sobre viviendas estarían afectadas por esta disposición.

A continuación, voy a hacer un intento por sintetizar toda esta vorágine, para así poder aclarar, en la medida de mis posibilidades, algunas de las muchas dudas que surgen a los ciudadanos.

No existe un numerus clausus de cláusulas abusivas, por lo que, son muchos los elementos que pueden dar lugar a la nulidad de un contrato por considerarse abusivo. No obstante, las cláusulas abusivas encuentran su regulación en el artículo 80 y Ss del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Así, el artículo 82 de esta disposición nos aclara en su apartado primero que:

“ Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

Por tanto, y en relación a las cláusulas suelo de nuestro préstamo hipotecario, podemos constatar:

1) Aquellas no negociadas individualmente: se tratan de condiciones generales predispuestas y destinadas a ser impuestas en pluralidad de contratos.

2) En contra de la buena fe contractual: la única parte que se beneficia de la cláusula suelo es la entidad bancaria.

3) Produce un desequilibrio entre las partes: me establece un límite mínimo que, en la mayoría de las ocasiones, se encuentra muy por encima de la media, y un límite máximo que, en unas ocasiones no aparece, y en otras es tan elevado que es imposible de alcanzar.

De este modo, una gran mayoría de nuestros préstamos hipotecarios, están afectados por estos supuestos, dando pie sin más requisitos a la posibilidad de instar una demanda, teniendo bastantes posibilidades de que el Juez la declare abusiva.

En suma, a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, se incluye la falta de transparencia como una de las causas que posibilitan la declaración de una cláusula como abusiva. Es importante resaltar que el Tribunal Supremo, al hablar de falta de transparencia, se refiere a la fase precontractual, es decir, a la falta de transparencia antes de la firma de la hipoteca en la notaría, lo cual, se relaciona, entre otras cuestiones, con la oferta vinculante, de la que hablaremos más adelante.

Así, el Tribunal Supremo entiende que hay falta de transparencia cuando:

“a) Haya falta de información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

b) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.

c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar. Es decir, el banco debería haber hecho un estudio tanto de la evolución histórica del tipo de interés para conocimiento del cliente, como de la previsión futura.

d) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad -caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

e) Se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor”.

Es importante incidir en que todos estos supuestos se deberían haber realizado en la fase precontractual, no siendo válido el simple hecho de la lectura por parte del notario de las condiciones de la contratación del préstamo hipotecario.

De este modo, entra en juego la oferta vinculante que tantas dudas genera entre los ciudadanos… “No sé si la he firmado o no” “Yo no la tengo” “La firmé pero en el notario” “La firmé en el notario pero pone como fecha tres días antes…” “¿Qué puedo hacer?”.

La oferta vinculante es un documento que los bancos y cajas de ahorro (entidades de crédito en general) tienen obligación de entregar al cliente. Esta oferta debe contener todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario.

Hemos de aclarar que la regulación de esta figura ha sufrido variación a lo largo del tiempo. Hasta el año 2007 sólo era obligatoria para hipotecas nuevas con el límite de  150.253,03 €. El cliente la debía firmar con una antelación de 3 días al día del otorgamiento de la escritura pública. Era una regulación más segura de cara al cliente que la que tenemos actualmente.

A partir del 8 de  diciembre de 2007 es obligatoria para hipotecas de cualquier importe. Sólo para los casos en que la hipoteca recaiga sobre una vivienda se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos. No obstante, la obligación que estableció la Orden Ministerial de Mayo de 1994 de firmar la oferta vinculante 3 días antes de firmar la escritura de hipoteca sólo se mantiene para hipotecas con un importe mínimo de 150,253.03 €.

¿Es-Posible-recuperar-el-dinero-de-la-cláusula-sueloHemos de decir que, en relación a la relevancia de la oferta vinculante para la declaración como abusiva de una cláusula suelo, ésta es únicamente un motivo más para ello, pero como hemos visto no el único. Es decir, el hecho de que se hayan cometido irregularidades en relación a la oferta vinculante, nos otorga un motivo más a incluir en la demanda. No obstante, si no se han producido o no lo podemos demostrar debido a las “malas artes” empleadas por la entidad bancaria, tenemos muchos otros supuestos que evidencian la abusividad de nuestra cláusula. Además, la entrega de la oferta vinculante sin más, no exime de responsabilidad a la entidad, a tenor de lo dispuesto por el Tribunal Supremo en el apartado 2.1 del punto décimo tercero de los fundamentos de derecho de su STC de 9 de Mayo de 2013, relativo a la falta de información en las cláusulas suelo/techo, subrayando que “La oferta como interés variable, no completada con una información adecuada, incluso cuando su ubicación permite percatarse de su importancia, se revela así engañosa y apta para desplazar el foco de atención del consumidor sobre elementos secundarios que dificultan la comparación de ofertas”. Es decir, no basta con la simple entrega de la oferta vinculante en el plazo adecuado, sino que ha de acompañarse de una serie de medidas que aseguren un conocimiento adecuado por parte del cliente de lo que está firmando.

Por último, y no menos importante, es la Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de 14 de Marzo de 2013, que permite al deudor hipotecario alegar causas de oposición a la ejecución de su vivienda, que hasta entonces no eran contempladas por nuestro ordenamiento jurídico.

Estamos hablando del supuesto en que una entidad bancaria haya comenzado el proceso de ejecución de una vivienda, y ésta se encuentre afectada por una cláusula abusiva, como es la cláusula suelo. Es decir, qué pasa con la persona que tenga incorporada en su préstamo hipotecario una cláusula suelo, y haya dejado de pagar su hipoteca por circunstancias económicas, habiendo iniciado el banco la ejecución de la misma.

Pues bien, ésta sentencia viene a decir que si tu préstamo hipotecario está afectado por una cláusula previsiblemente abusiva, y el banco ha iniciado la ejecución de la vivienda, ésta quedará SUSPENDIDA  hasta tanto en cuanto no se resuelva sobre la abusividad o no de dicha cláusula. Como ejemplo, la Audiencia Provincial de Burgos ya resolvió mediante auto de 10 de Abril de 2013 que no habría ejecuciones hipotecarias sin analizar las cláusulas de las hipotecas.

Via | Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de 14 de Marzo de 2013

Imagen | Clausula de suelo

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