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El retraso en la entrega de vivienda nueva faculta la resolución del contrato

Una reciente Sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, dictada el 20 de enero de 2015, ha sentado doctrina jurisprudencial, rectificando la anterior de los años 80, acerca de una cuestión que venía siendo objeto de interpretaciones contradictorias por muchas Audiencias Provinciales.

En concreto, ha declarado que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la Sentencia del Pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (recurso 328/2012), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.

¿Qué significa esto? Como aclara la Sentencia, que para los contratos comprendidos dentro del ámbito de aplicación de la Ley 57/68, aquél artículo 3 introduce una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador.

Es decir, que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no es aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.

Es importante aclarar que esto no afecta a todos los contratos de compraventa de vivienda, sino solo a los que se incluyan en el ámbito de dicha Ley como advierte el Tribunal Supremo y en concreto a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma

Con amparo en esta nueva doctrina es bastante seguro que seguirán aumentando las habituales resoluciones extrajudiciales de compraventas de viviendas en promoción que hayan sufrido algún retraso en su finalización y entrega, por mínimo que sea, y la correlativa petición de ejecución de los avales entregados en garantía de las cantidades abonadas a cuenta.

Dos cuestiones claves a tener en cuenta, según cuál sea su situación jurídica (comprador o vendedor/promotor), y que nos recuerda el Alto Tribunal:

(i) La resolución debe producirse siempre con antelación a que el promotor requiera la escrituración, aun cuando haya habido retraso.

(ii) Esto no supone, como también aclara la Sentencia, que la resolución aplique automáticamente pues podrá denegarse, en cada caso, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador.

Imaginemos en que es el propio comprador el que solicita modificaciones relevantes en la vivienda que suponen ese retraso objetivo en el que luego pretenda ampararse para instar la resolución.

Por último y como comentario personal, me resulta curioso encontrar que leyes tan antiguas sigan en vigor con semejante vitalidad y adaptación al contexto social, lo que me reafirma en que la interpretación de las normas es más importante que su literalidad y que, por tanto, la hiperactividad legislativa no es muchas veces ni necesaria, ni conveniente.

Via| Javier Lusarreta
Más información| Sentencia Tribunal Supremo
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