Jurídico 


El retraso en la entrega de la vivienda como causa de resolución del contrato

Antes de la crisis financiera de 2008 era muy corriente comprar una vivienda nueva sobre plano a la promotora del proyecto, concediéndose para ello hipotecas por las entidades financieras. Es de sobra conocido que, en muchas ocasiones, los promotores se retrasan en la entrega de las viviendas dentro del plazo establecido. Aunque, esta circunstancia no era comúnmente esgrimida para solicitar la resolución del contrato de compraventa, desde la crisis de 2008 numerosos compradores la han empleado para así verse libres de su pago. A pesar de esto, el Tribunal Supremo solo lo aceptaba como causa de resolución cuando la demora en la entrega era considerada como “relevante”. Sin embargo, el Alto Tribunal ha decidido modificar su doctrina admitiéndose la simple demora del plazo pactado como causa de resolución, sin indicación expresa de un plazo mínimo necesario.

A la hora de comprar una vivienda sobre plano se ha de indicar expresamente en el contrato de compraventa la fecha concreta de entrega de la misma, entendiéndose que la vivienda estará entregada cuando, además de las llaves, se entregue la cédula de habitabilidad y el permiso de primera ocupación. Pero, ¿qué ocurre cuando hay un retraso en la entrega de la misma?. En primer lugar decir, que la demora en la entrega ha de entenderse como un incumplimiento del contrato, siendo por ello posible solicitar una indemnización por los daños y perjuicios que se hayan causado al comprador debido al retraso en la puesta a disposición de la vivienda. En ocasiones, esta indemnización vendrá determinada en el propio contrato, y en otros, se deberá acreditar los perjuicios efectivamente causados así como que el retraso se debe a causas imputables al vendedor o promotor.

En segundo lugar, teóricamente, podría procederse a solicitar la resolución del contrato debido al incumplimiento de unas de las partes cuando sea por causas imputables al mismo; sin embargo, esta posibilidad no ha sido ampliamente aceptada por los Juzgados y Tribunales españoles, y si se ha aceptado, ha sido sobre la base de la esencialidad del término, es decir, cuando se desprendía del clausulado que la fecha de entrega era un “elemento esencial y determinante” en la firma del contrato, situación que era difícilmente demostrable. Con posterioridad pasó a exigirse por la doctrina del Tribunal Supremo que el retraso fuese especialmente relevante para poder considerarse resuelto el contrato de compraventa, situación que igualmente acarreaba perjuicios para los compradores, al dejar a la discrecionalidad la determinación del término “relevante” (se consideraba que un incumplimiento tardío no daba derecho a la resolución). Sin embargo, en doctrina reciente del Alto Tribunal, expresada tras la resolución de un recurso de casación y otro recurso extraordinario por infracción procesal, ha pasado a considerarse que aunque el retraso en la entrega no sea especialmente intenso o relevante, la demora por causas imputables al vendedor o promotor constituye un incumplimiento justificándose la resolución del contrato por el comprador y la devolución de las cantidades pagadas como precio total de la venta. A pesar de esto, indicar, que no todos los supuesto en los que se alegue el retraso en la entrega van a acarrear un incumplimiento automáticamente, sino que, cuando, el comprador pida la resolución del contrato y se aprecie mala fe o abuso de derecho por parte de éste, la solicitud podrá ser denegada por parte de los Juzgados y Tribunales, cobrando especial valor la conducta contractual previa de los compradores. [1]

Gracias a esta nueva línea de jurisprudencia, aquellos que compraron viviendas sobre plano, situación muy común especialmente antes del estallido de la crisis financiera de 2008, y que se han visto afectados por un retraso en la entrega de la misma sobre el pactado en el contrato, podrán solicitar la resolución del contrato siempre que lo hagan de buena fe. Son claras las ventajas que está nueva doctrina van a traer a los compradores, pero, ¿cómo afectará esta nueva medida a las promotoras e inmobiliarias?

[1] Finalmente, y aunque en este breve artículo no se haya analizado, otra posibilidad para argumentar la resolución del contrato de compraventa cuando se han retrasado en la entrega de la vivienda es acudir a la nulidad de las cláusulas por considerarlas abusivas.

 

Vía| el Economistael Confidencial

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