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El procedimiento de desahucio en España

Concepto y objeto del procedimiento de desahucio.

El procedimiento de desahucio es la acción de desalojo al arrendatario, y surge para dar solución a situaciones como la falta de pago de la renta por parte del mismo, que es una de sus obligaciones principales.

Por tanto, lo que se pretende con esta figura en principio es la resolución del contrato de arrendamiento, que no el pago de las rentas o cantidades debidas, a fin de desalojar al inquilino y recuperar la finca, en base al incumplimiento contractual referido al impago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario porque le corresponden o las ha asumido como tales y que recoge,  el art.27 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (de aquí en adelante, LEC) establece una serie de causas por las que el arrendador podrá resolver el contrato, como “la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”, que es una de las causas por las que el arrendador podrá resolver el contrato de pleno derecho.

Podemos pues concluir que el objeto del procedimiento, la causa para incoar el juicio de desahucio, es la falta de pago de la renta por el arrendatario.

Procedimiento del Desahucio.

En lo que hace al procedimiento, la falta de pago de las rentas vencidas faculta al arrendador a ejercitar la acción de desahucio. La Ley 23/2003, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo, ha añadido un párrafo 3º al art. 438.3 LEC, reavivando el art.40.2 LAU derogado por la LEC. Ese párrafo contiene: “La acumulación de acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame“. Supone que se podrán ejercitar ambas acciones, resolución del contrato y reclamación de rentas, en un mismo y único procedimiento, siempre en el seno del juicio verbal, con independencia de la cantidad declarada, desapareciendo el límite de los 3.000 €.

El cauce a seguir para el desahucio es el contenido en los arts.437 y siguientes LEC, siendo el órgano judicial competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la finca objeto del contrato.

Cabe destacar que en los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas, podrán archivarse si antes del juicio el inquilino paga al propietario, o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento.

Con este pago se enerva, es decir, se detiene, la demanda de desahucio y el deudor evitará el lanzamiento o lo que es lo mismo, la expulsión de la finca por orden judicial, pero dicho inquilino no tendrá la oportunidad de enervar la acción de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta mediante escrito fehaciente con al menos 2 meses de antelación a la fecha de la presentación de la demanda.

Posibilidad de condonación por el actor al inquilino.

Existe la posibilidad de ofrecer una condonación por el actor al inquilino; es el nuevo apartado introducido por la Ley 23/2003 ya citada al art.347 LEC, donde el arrendador puede ofrecer al arrendatario el perdón de las cantidades debidas y de las costas a cambio del desalojo inmediato de la finca, en un plazo que se fije que no podrá ser inferior a un mes desde que se notifique la demanda.

Si el inquilino admite la propuesta, es como un allanamiento y se dictará sentencia estimatoria. Si en el plazo fijado no cumple éste con el desalojo, el arrendador recupera su derecho a cobrar el importe de las cantidades debidas y condonadas y el de las costas. La forma y tiempo de la aceptación de la propuesta no se regula aunque el art.440.3 LEC en su nueva redacción habla de 5 días siguientes a la recepción de la demanda.

Si el inquilino no acepta, el proceso sigue su curso. Para el caso de que el arrendatario aceptara después de ese plazo pero antes de la vista, decir que existe la postura de entender que sólo se dictaría sentencia estimatoria si esta circunstancia es comunicada al actor-arrendador y se manifiesta de acuerdo.

Por su parte, la incomparecencia a la vista supondrá la declaración del desahucio sin más trámites, tratándose esta rebeldía en la práctica como un de allanamiento, aunque no en sentido técnico, ya que no quiere decir que sean aplicables aquí las circunstancias del art. 21 LEC.

Por último, recaída la sentencia, su ejecución no es inmediata cuando el desahuciado viviera de forma habitual en el inmueble, dándole el órgano judicial 1 mes para desalojar, aunque se puede prorrogar un mes más, por el art.704.1.1º LEC.

Vía| LEC, LAU

Más información| Ley de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo

En QAH| Proceso monitorio para reclamación de deudas

Imagen| Desahucio

José Antonio Gómez Santamaría Escrito por el oct 12 2011. Archivado bajo Derecho Privado, Jurídico.





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