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El derecho real de superficie

A veces un proyecto empresarial que requiera construir un inmueble no resultará viable por el coste del suelo necesario, o incluso por no existir suelo disponible a la venta en la zona en la que sería viable el proyecto.

En estos casos, el derecho real de superficie se configura como una solución que permite al empresario construir un inmueble sobre suelo ajeno, adquiriendo la propiedad de dicho inmueble para su explotación. Pero manteniendo el dueño del terreno la propiedad del suelo, y con el derecho a percibir una renta por la cesión del derecho de superficie.

El prestigioso civilista Roca Sastre define este derecho de superficie como el derecho real a mantener, temporal o indefinidamente, en un inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada.

Este derecho real tiene su origen en el Derecho Romano, donde originariamente se calificaba como un arrendamiento “sui generis” a largo plazo, ya que el arrendamiento es un contrato de esencial carácter temporal (corto o medio plazo), pero que fue evolucionando hasta convertirse en un verdadero derecho real.

Nuestro Código Civil no contiene una regulación expresa del derecho de superficie, solo se limita a mencionarlo en el artículo 1611 CC. Por otro lado, la naturaleza de la superficie difiere de la de los foros, y no es un gravamen de duración indefinida, por lo que la doctrina moderna no cree aplicable el artículo 1655 CC para su regulación.

Sin embargo, cuando el suelo sobre el que se constituye el derecho de superficie es de naturaleza urbana, sí que encontramos una regulación legal en el artículo 35.1 de la Ley del Suelo 8/2007.

La definición que encontramos en esta Ley es la de que se trata de un derecho real que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.

Los elementos personales de este derecho de superficie sobre suelo urbano son los siguientes:

  • Dueño del suelo o concedente: sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.
    • No pueden constituirlo por tanto ni el usufructuario ni el enfiteuta.
    • Se exige capacidad y poder de disposición.
    • Cabe constituir el derecho de superficie a favor de sí mismo, siempre que se constituya bajo la condición suspensiva de transmitir una de las dos propiedades (suelo o edificio) a un tercero (doctrina de la DGRN de 21/10/80).
  • Superficiario: es el que adquiere el derecho a edificar (si es sobre solar) y la propiedad superficiaria sobre la edificación.

Por su parte, los elementos reales de este derecho son los siguientes:

  • El suelo: el derecho de superficie recae sobre un inmueble con la consideración de suelo urbano; para construir en él o bajo rasante, o directamente sobre el edificio ya construido
  • La edificación: se trata del inmueble construido sobre el suelo, dando lugar a una dualidad de propiedades separadas, esto es, la del suelo y la del edificio. Puede ser también una plantación o bien una propiedad en régimen horizontal.

Finalmente los elementos formales del derecho de superficie sobre suelo urbano son:

  • La escritura pública, título material constitutivo del derecho de superficie. Se trata de un requisito de forma imprescindible para la válida constitución del derecho, no se admite su constitución en documento privado.
  • La inscripción registral: se trata de un requisito de eficacia así como de oponibilidad a terceros. Y conforme al artículo 36.2 LS parece la inscripción constitutiva de la existencia del derecho.

Por último, este derecho se constituye a largo plazo, pero nunca indefinido sino con carácter temporal, dado que la ley indica que de no haber plazo previsto de duración el plazo máximo del derecho será de 99 años.

Algunos ejemplos prácticos del derecho de superficie sobre suelo urbano son los siguientes:

  • Construcción de un garaje subterráneo con un derecho de superficie constituido por el propietario de un solar, a cambio de una renta anual a favor del propietario del suelo.
  • Construcción de un edificio de oficinas en suelo ajeno, explotando el edificio durante 25 años a cambio de ceder la propiedad del edificio al dueño del suelo al vencimiento.
  • Construcción de piscina e instalaciones deportivas con derecho a su explotación durante 15 años sobre un suelo público propiedad de Ayuntamiento, a cambio de ceder dichas instalaciones al consistorio pasado el tiempo pactado, además de abonar una renta anual.

* Más información| Rankia Wolters Kluwer
* Imagen| Pixabay

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