Jurídico 


El derecho de censo y la enfiteusis en España

Existen en nuestro Derecho Civil distintos derechos reales que traen causa del desarrollo histórico de la explotación de las propiedades agrícolas e inmobiliarias durante la Edad Media.

En España, durante la reconquista, que podemos situar entre el año 722 y el año 1.492, a medida que los nobles, bajo las órdenes de sus Reyes, iban conquistando tierras contra la ocupación musulmana, iban adquiriendo grandes extensiones de tierra. Posteriormente, para repoblar dichas tierras y explotarlas, estos nobles establecían distintos contratos jurídicos con sus vasallos y campesinos.

En el sur de la península predominó el contrato de arrendamiento donde, con origen en el contrato de locatio conductio del derecho romano, el campesino recibía el uso y goce de la tierra, para cultivarla durante unos años, a cambio de pagar una renta anual al noble propietario de la misma.

Sin embargo, en los territorios de la Corona de Aragón se generalizó el censo enfitéutico o enfiteusis como forma de trasladar la tenencia y explotación de las tierras por parte de los nobles hacia los campesinos. Se denominó Treudo en Aragón, censo enfitéutico en Cataluña Nueva, y enfiteusis en Valencia y Mallorca.

El censo y su diferencia con la enfiteusis.

Con carácter general, el censo es un derecho real de contenido limitado que recae sobre un bien inmueble y en base al cuál dicho bien responde de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, que consisten en el abono de una renta monetaria, o de una cantidad determinada de productos naturales obtenidos de dicho bien, que habrá de entregar el propietario o poseedor la finca gravada. Así por tanto, se trata de una carga sobre la finca, la cual responde con su valor de venta en caso de incumplimiento de la prestación.

En 1889 nuestro Código Civil intentó unificar el censo y la enfiteusis bajo una misma institución jurídica, la del contrato de censo, siendo el censo enfitéutico una forma específica de censo. Sin embargo realmente se trata de dos instituciones jurídicas bien diferenciadas, y el propio Código a pesar de dicho intento de unificación en su artículo 1.604, más adelante establece regímenes diferenciados para el censo y la enfiteusis. Que además son realmente derechos reales, como dijimos, y no contratos.

 

La enfiteusis.

La enfiteusis tiene su origen en el derecho romano-bizantino y estaba regulado en las Partidas de Alfonso X (Partida V, ley 28, “contractus enfiteuticus”), formulandose en los encabezamientos de los contratos notariales como censo perpetuo “infiteosin”.

En la enfiteusis el titular del bien inmueble, denominado censatario, cede el dominio útil a otra persona, denominado enfiteuta (titular del derecho de enfiteusis), reservándose el dominio directo así como el derecho a percibir del enfiteuta el pago de una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. Esta cesión es a perpetuidad o por tiempo indefinido, redimible en cualquier momento a voluntad del censatario. La enfiteusis está sujeta a prescripción (tanto el capital como la pensión). Así también, debemos resaltar que la enfiteusis es un derecho transmisible: el artículo 1617 Código Civil establece que podrán transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir pensión.


* Más información| Wolters Kluver  Universidad de Almería
* Imagen| Pixabay

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