Jurídico 


El contenido estatutario del derecho de propiedad del suelo

La Ley del Suelo (LS en adelante) rompe totalmente, respecto del suelo, con el concepto civil de propiedad, que la configura como un derecho potencialmente ilimitado, por el que el propietario tiene el uso y abuso del mismo desde el cielo hasta los infiernos.

El supuesto de partida en el que se apoya la Ley es el siguiente: en principio, el suelo no es susceptible de ningún desarrollo urbano, sino que su propietario sólo tiene derecho al aprovechamiento inherente a sus cualidades naturales, es decir, a su explotación agrícola, forestal o ganadera. Son el legislador y, en especial, el planificador, como representantes que son de la comunidad, quienes pueden ir adicionando contenidos al diseñar la ordenación del territorio.  Por tanto, la ley y los Planes de ordenación no limitan sino que delimitan el derecho de propiedad; no están recortando un derecho de extensión mayor sino que están fijando sus fronteras normales en función del destino que se establezca para un determinado terreno.

De este modo, en principio, si el planificador opta por clasificar un suelo como rústico, preservándolo de toda transformación urbanizadora, su propietario no tendrá derecho a recibir una indemnización. ¿Por qué? Porque la finalidad de las indemnizaciones es compensar por la ablación de un derecho que previamente tenía un contenido mayor. Al calificarse un territorio como rústico y, por consiguiente, no permitir la construcción de edificios en él no se está añadiendo, pero tampoco quitando nada.

En cambio, sí se estaría ampliando el contenido natural del derecho de propiedad cuando el planificador, al elaborar el plan clasifica un terreno como urbanizable, pues se le están añadiendo contenidos extra, artificiales que incrementan el valor del suelo, adición que depende en exclusiva de una voluntad externa al propietario: la voluntad del legislador y dela Administración.

Esto es lo que se denomina el carácter estatutario de la propiedad inmobiliaria, que significa que su contenido será en cada momento el que derive de la ordenación urbanística, siendo pues lícita la modificación de ésta, y que, en principio, no debe dar lugar a indemnización, dado que, como ya se ha dicho, las facultades propias del dominio, son creación del ordenamiento, y serán las concretadas en la ordenación urbanística vigente en cada momento.

Visto así, salta rápidamente a la vista la injusticia de la situación: ¿por qué, por la simple voluntad dela Administración van a existir tales diferencias entre unos propietarios y otros, reconociéndoles a unos lo que ha otros se les prohíbe? La clave está en que al clasificar el suelo como urbanizable o urbano no se está haciendo una donación gratuita, una adición de contenidos arbitraria jurídicamente (aunque esté justificada desde el punto de vista técnico, por ser la que mejor se adapta al futuro crecimiento de la ciudad) sino que se trata de una donación modal, en la para adquirir efectivamente lo donado se exige al beneficiario realizar un comportamiento previo, un contraprestación que compense y justifique lo recibido. Así lo recoge el artículo 7.2 dela LS, al decir que “la  patrimonialización de la edificabilidad está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda.”

Por tanto, el incremento de valor que experimentan las propiedades de un particular al ser calificadas como urbanizables o urbanas, queda justificado por el necesario cumplimiento de toda una serie de obligaciones antes de adquirir cualquier derecho a edificar. Entre estos deberes, encontramos:

1.         Elaborar un plan en el que se detalle cómo será la distribución de los edificios, viales, zonas verdes, etc. en ese terreno.

2.         Probado el Plan por la Administración se adquiere el derecho/ deber de urbanizar, que implicará costear y, en su caso, ejecutar, en los plazos previstos, las obras (acerado, tuberías y desagües, alumbrado pública, etc.) para dotar los terrenos de la infraestructura y los servicios necesarios.

3.         Ceder gratuitamente a la Administración las dotaciones públicas, así como un volumen de suelo correspondiente a entre un 5 y un 15% de la edificabilidad media ponderada de la zona.

4.         Solicitud de la licencia para edificar.

5.         Hecho esto, se adquiere el derecho/deber a edificar en los plazos que se hayan establecido a tal efecto en la licencia.

6.         Sólo si se han cumplido todos estos trámites se patrimonializa lo edificado, se incorpora al patrimonio del particular lo construido.

Vía| Manual de Derecho Urbanístico, Tomás-Ramón Fernández.

Imagen| arquitectossevilla.com

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