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Dación en pago: ¿Cuál es la nueva regulación?

Dícese de la cláusula que contempla la cancelación de  la deuda hipotecaria pendiente de pago  si se entrega la vivienda o inmueble ofrecido como garantía de deuda.

La dación en pago permite que el deudor hipotecario que no puede hacer frente a sus obligaciones hipotecarias pueda cancelar dichas deudas con la entrega del inmueble que ofreció en garantía a la entidad financiera hipotecante.

Un ejemplo notorio en España es el caso del “Club de Fútbol Osasuna” de Pamplona, al cual el Parlamento de Navara le permitió saldar las deudas mediante la dación en pago del patrimonio inmobiliario del club. Así, con el objetivo de que no desaparezca dicho club de fútbol este podrá pagar 43 de los 53 millones de euros que debe al fisco, comprometiéndose a recomprar, en un plazo de 30 años dichos bienes entregados, los cuales incluyen el estadio de “El Sadar” y las instalaciones de “Tejonar”.

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Pues bien, a pesar de que tanto en el artículo 105 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 1911 del Código Civil se regula la responsabilidad  ilimitada del deudor con sus bienes presentes y futuros, podrá pactarse en la escritura de constitución de hipoteca el mecanismo de cancelación de la deuda con la entrega del bien hipotecado por parte del hipotecado al hipotecante ( sistema americano). Esta posibilidad, que requiere el acuerdo de las dos partes, esta siendo poco utilizado por las entidades financieras, cuya postura sólo se ve alterada ante los supuestos de insolvencia del deudor hipotecario.

A efectos fiscales, la legislación tributaria era aún mas desfavorable para el deudor hipotecario, pues aquellos contribuyentes que entregaban un inmueble como dación en pago de sus deudas hipotecarias se encontraban con que obtenían una “ganancia patrimonial” sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, al resultar mayor el precio de transmisión que el precio de adquisición de la vivienda.

Este contrasentido, tuvo una reparación jurídica con la entrada en vigor del R.D Ley 6/2012. de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes de protección a los deudores hipotecarios, legislando que a partir del 11 de marzo de 2010, estará exenta de IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda, así como en las ejecuciones judiciales o notariales.

Esta modificación también tuvo efectos retroactivos, pues se permitió a aquellos contribuyentes que efectuaron la dación en pago de su vivienda habitual y sus ganancias patrimoniales estuvieron sujetas al IRPF desde el año 2010, pudieran solicitar la rectificación de las declaraciones de esos ejercicios no prescritos y obtener las devoluciones de ingresos indebidos correspondientes. 

Esta exención sólo es aplicable a los casos de la vivienda habitual del contribuyente, y no posea otros bienes para hacer frente a la deuda hipotecaria.

Además dicha exención también resulta aplicable para el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, impuesto de carácter local, que grava el aumento del valor de los terrenos urbanos producido con motivo de su transmisión.

Con estas medidas, la PAH calcula que esta modificación en la legislación tributaria podría suponer un ahorro de 10.000 euros a unas 15.000 familias.

 

Vía | El paísCinco días, El plural

Más información| Centro de Estudios de Consumo. Universidad Castilla La Mancha

Imagen| Dación en pago

En QAH|La dación en pago y su regulación actual (II)

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