Derecho Civil, Jurídico 


Contratos de arrendamiento, ¿cuánto tiempo duran?

Muchas veces me he encontrado con compañeros estresados y locos a la hora de revisar un caso que nos mandan en la facultad. “¿Cómo se calcula el tiempo que va a estar este tío alquilado?” “¿Cuándo demonios comenzó a contar el plazo? “El profesor seguro que se ha olvidado de ponerlo, hay que decírselo”. Estas son algunas de las cosas que me he encontrado. Y la verdad, buscando un tema con el que comenzar a redactar en esta maravillosa página, voy a tratar este asunto hoy: ¿cómo calculamos el tiempo que podemos pasar arrendados?

Pues bien, a esta “terrible pregunta” le podemos encontrar contestación en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos (LAU), cuya última modificación se produjo por la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

¿Qué nos dice esta ley? En primer lugar, lo que hay que buscar es la duración del arrendamiento. El derecho de obligaciones y contratos está basado en una gran medida en la autonomía de la voluntad, en el hacer de las partes. Así, las partes, en un primer lugar, pueden adoptar libremente la duración del contrato de arrendamiento. Hasta aquí todo bien. Todo el mundo puede ir a un contrato y buscar ese punto en el que pone: “Las partes disponen la duración del contrato de…”.

Pero, ¿y si no hay nada establecido por las partes? Lo primero de todo, es importante no ponerse nerviosos. Y lo segundo, esta misma ley soluciona este problema. Más adelante, la propia ley indica que “dicho plazo comenzará desde la fecha del contrato, o desde la puesta a disposición del inmueble al arrendatario”. Entonces, se entiende que la solución se emplaza, en el caso de que las partes no lo estipulen, en el momento de la fecha del contrato, o desde que entras a vivir en dicho inmueble como arrendatario.

Por poner un ejemplo: si realizas un contrato de arrendamiento el día 28 de octubre de 2015, y en el propio contrato no se dispone por ninguna de las partes le fecha, se entenderá que dicho contrato comenzará el día 28, y a partir de ese día comenzarán a contar los plazos de los hechos que nos intereses (cálculos de plazos, prórrogas, rescisiones, etc.).

Una vez reconocemos el día de inicio, podemos contestar a la siguiente pregunta, que encontramos en el titular de esta entrada: ¿cuánto tiempo puedo quedarme?

Pues bien, la LAU, en primer lugar, dispone que los contratos que no tengan estipulados una duración, tendrán una duración de 1 año. Así, ese contrato que firmamos el día 28 de octubre de 2015, estará vigente hasta la misma fecha de 2016. Asimismo, dispone la Ley que en los casos en los que los contratos de arrendamiento duren menos de 3 años, si llegamos al vencimiento del contrato, y no hemos manifestado la voluntad de rescindir o finalizar el contrato, el mismo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, hasta que el arrendamiento alcance una duración máxima de 3 años. Para evitar esto, el arrendatario deberá manifestar, con 30 días de antelación mínimo de la finalización del contrato, que quiere finalizar el contrato.

Siguiendo con el ejemplo anterior, si llegamos al día 28 de octubre de 2016, y no se dice nada, el contrato se renueva de manera automática hasta la misma fecha de 2017; y lo mismo para 2018, hasta que se cumplan los 3 años mínimo que estipula la ley. Para evitar esto, el arrendatario tendrá que avisar 30 días antes de que finalice el contrato (es decir, si es el 28 de octubre, deberá avisar antes del 28 de septiembre de estos años), de que desea terminar con la relación contractual.

Todo esto, como se puede entender, se encuentra relacionado con el juego de la autonomía de la voluntad con la que se juega en el derecho de obligaciones y contratos. Se da a entender que mientras ambas partes quieran continuar con su feliz relación, no es necesario que hagan nada, puesto que esa es su voluntad; pero si quieren cortar la relación, sí deben informar.

Y, entonces, ¿son 3 años máximo lo que dura un contrato de arrendamiento? ¿No puede llegar a más, ese es el tope? En este caso, también la propia LAU responde. Así, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 3 años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra con 30 días de antelación, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

En resumen, nos encontramos con una fórmula parecida a la anterior. A no ser de que la partes informen con 30 días de antelacion a la finalización del contrato, éste se prorrogará otro año. Volvemos al juego de la continuación o no de las partes del contrato. Mientras estén los dos contentos, no hace falta hacer nada. Pero si no lo están, tendrán que avisar con tiempo que quieren finalizar el contrato.

Esta serían las líneas generales de un principio de duración de un contrato de arrendamiento. Existen muchas cuestiones intermedias en estos casos (por ejemplo, que el arrendador necesite recuperar el inmueble), los cuales dejaremos para otro artículo.

Vía| Ley de Arrendamientos Urbanos

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