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Conocimientos básicos del arrendamiento de vivienda (I)

Conocimientos básicos del arrendamiento de vivienda

Conocimientos básicos del arrendamiento de vivienda

Si vas a firmar próximamente un contrato de arrendamiento de vivienda, debes tener en cuenta las siguientes cuestiones, ya que “serán nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”, como se desprende del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante L.A.U.)

-Duración:

Tras la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994 el 1 de Enero de 1995, la duración queda al arbitrio del principio de la autonomía de la voluntad, aunque con una limitación, una prórroga forzosa para el caso de contratos de duración inferior a 5 años.

Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

No se da dicha prórroga si el arrendador manifiesta en el contrato, de forma expresa, su necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 años (art. 9.3 L.A.U.).

Si en el contrato no se establece plazo de duración o éste es indeterminado, se entiende que se ha producido por un año, aplicándose la prórroga forzosa.

Si llega la fecha de vencimiento del contrato, es decir, transcurridos los 5 años, y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Si el plazo de duración es superior a 5 años, el arrendamiento tendrá la duración pactada aunque el arrendatario podrá desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Suspension:

Es la paralización de los efectos del contrato hasta la desaparición de la causa.

Los efectos son la cesación de la obligación de pago de la renta y posesión de la vivienda, así como la interrupción del plazo de duración del contrato.

No es aplicable al contrato a no ser que las partes lo pacten o que el arrendador la inste cuando la vivienda sea inhabitable por razón de ejecución de obras de conservación o de obras acordadas por la autoridad competente.

-Resolucion:

A instancia del arrendador, se podrá resolver por:

Falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

El subarriendo o la cesión inconsentidos.

La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

A instancia del arrendatario, se podrá resolver si:

El arrendador no realiza las reparaciones a que se refiere el artículo 21de la L.A.U.

El arrendador perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

Extincion:

Entre sus causas destacan mutuo acuerdo, confusión en las personas de arrendador y arrendatario, transcurso del plazo del contrato, pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador y la declaración de ruina acordada por autoridad competente.

Vía| L.A.U. y Código Civil

Imagen| Rótulos Navarra

Más Info| “Compendio de Derecho Civil” de Xabier O’Callahan

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