Jurídico 


Comunidad de propietarios: ¿Cómo actuar frente al impago de un vecino moroso?

El hecho de formar parte de una comunidad de propietarios, implica tener una serie de derechos y obligaciones señalados en la Ley de Propiedad Horizontal, entre ellas contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades conjuntas.  Sin embargo, la crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria han venido a incentivar uno de los principales problemas para las comunidades de propietarios: la existencia de vecinos morosos. El objeto de este artículo es examinar qué medidas legales pueden adoptarse ante estas situaciones.junta

En primer lugar, y antes de analizar los distintos modos de actuación, debemos comenzar por aclarar una serie de cuestiones:

-¿Qué debemos entender por vecino o propietario moroso? Entendemos por propietario o vecino moroso todos aquellos que no están al corriente de pago de las obligaciones vencidas, líquidas y exigibles que tengan con la comunidad.

-¿Cuándo se considera una obligación comunitaria vencida y exigible? Una obligación comunitaria tiene la consideración de vencida y exigible desde el vencimiento del periodo fijado por la Junta o por los Estatutos para que los propietarios cumplan con su obligación de pago. En el caso de que no existiera un día fijado por la Junta o por los Estatutos para proceder al pago, se entenderán vencidas en el momento en el que transcurra el último día del periodo al que se refiere la cuota, si son mensuales con el vencimiento del mes, si son trimestrales con el vencimiento del trimestre y si son anuales, con el vencimiento del año.

-¿Es necesario esperar a la aprobación de las cuentas del ejercicio con la distribución definitiva de los gastos para que pueda calificarse a un propietario como moroso? No, ya que moroso es tanto el propietario que tiene cantidades pendientes de pago con la comunidad como consecuencia de la aprobación de dichas cuentas anuales, como aquel propietario que impaga cualquiera de los recibos que se le pasan al cobro, tanto recibos ordinarios como de cuotas extraordinarias, aprobadas por la junta de propietarios.

Una vez aclaradas estas cuestiones pasamos a centrarnos en el tema central de este artículo: las medidas o recursos de las que dispone la comunidad de propietarios para poner fin a esta situación:

1) Acudir a la vía amistosa: Antes de emprender acciones judiciales es aconsejable que la comunidad de propietarios agote la vía diplomática con el deudor. Puede optarse por hablar con el vecino moroso personalmente o bien enviarle una carta en la cual se recuerde al deudor las deudas que éste tiene con la comunidad de vecinos. Esta última opción es la más aconsejable ya que de esta forma queda constancia de las reclamaciones que se han hecho.

2) Iniciar un procedimiento monitorio: Si el deudor continúa sin pagar tras haber acudido a la vía amistosa la comunidad de propietarios podrá iniciar un procedimiento monitorio. El procedimiento monitorio implica el apercibimiento al vecino moroso por vía judicial. Si bien no es obligatoria la intervención de abogado o procurador es preciso que todos los vecinos estén de acuerdo en entablar acciones judiciales contra el propietario moroso con el fin de evitar que éste alegue indefensión. Los pasos que deben seguirse a la hora de iniciar un procedimiento monitorio son:

-El presidente de la comunidad o, en su caso, el administrador deben solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para asegurarse de que el deudor es el propietario de la vivienda.

-Convocar una junta extraordinaria con todos los propietarios en la que se certifique y apruebe la liquidación de la deuda, la cuantía y su deudor. En el acta deben constar detalladamente los impagos.

-Notificar de modo fehaciente el acta y los acuerdos adoptados a todos los propietarios y al propietario deudor: (por lo general mediante carta certificada con acuse de recibo o burofax), con requerimiento de pago y un plazo de 20 días para ello. Si el deudor no recogiera las notificaciones, éstas se pueden realizar a través del tablón de anuncios de la comunidad. Transcurrido un plazo de tres días, se considera realizada la notificación al deudor.

El presidente de la comunidad, autorizado por la junta, será el encargado de reclamar ante el juzgado la cantidad adeudada. El deudor por su parte puede optar por: pagar en el plazo de 20 días finalizando así el pleito, no pagar ni oponerse en cuyo caso el juez dictará auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe reclamado más los intereses devengados o bien oponerse, en caso de que esto ocurra el juez citará a las partes para un juicio verbal o dará el plazo de un mes para que presente una demanda de juicio ordinario en reclamación de la deuda.

3) Iniciar una reclamación judicial directamente: Podrá acudirse a esta vía si la comunidad de vecinos duda de que el propietario moroso pague. El primer paso es convocar una junta general de propietarios señalando dentro de los puntos a tratar las actuaciones que va a llevar a cabo para recibir el dinero atrasado y se deberán presentar todas las facturas y documentos que demuestren que el vecino debe el dinero que la comunidad le reclama. Para la adopción de medidas judiciales basta el voto de la mayoría de los propietarios teniendo en cuenta que los morosos no tienen derecho a votar.

4) Reclamar la deuda a través de un administrador de fincas: Esta opción es posible gracias a la firma de un convenio por parte del Colegio de Administradores de Fincas y las sociedades del Programa de Lucha contra la Morosidad. Este convenio permite a las comunidades de vecinos que cuentan con un administrador de fincas profesional reclamar de forma gratuita las cantidades debidas por los propietarios morosos. El procedimiento abarcará la asistencia letrada y los gastos de la reclamación, incluido el abogado y el procurador en todas las fases.

5) Por último encontramos una serie de recursos legales con los cuales incentivar el pago de un vecino deudor: Como por ejemplo la privación del derecho de voto en las juntas o hacer visible la situación de morosidad mediante su publicidad en las citaciones a junta y en las actas. Sin embargo, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha impuesto sanciones a diversas comunidades por publicar en el tablón de anuncios la relación de aquellos vecinos que adeudaban cuotas a la comunidad sin su consentimiento. El único objetivo que debe perseguirse al poner la lista en el tablón es informar a los copropietarios deudores de que se hallan en tal situación y no poner en conocimiento de terceros tal hecho.

Vía| La información, Eroski Consumer

Imagen| Comunidad propietarios

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