Jurídico 


¿Cómo solicitar el cambio de Administrador en una Comunidad de Propietarios?

justicia-balanza-martillo

Muchas son las quejas que recibimos los letrados por parte de los comuneros en el sentido de que la gestión del administrador de fincas es manifiestamente mejorable. Para que los copropietarios tengan su margen de actuación, admite el art. 16.2 párrafo 2.º de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que los propietarios que así lo deseen puedan comunicar al presidente de la comunidad que se incluyan determinados puntos en el orden del día de la próxima junta a celebrar. Ello debe realizarse cumpliendo los requisitos formales de escrito dirigido al presidente y claridad en la relación de asuntos que se desea sean incluidos en el orden del día.

Pero, ¿qué sucede si la junta acaba de celebrase? ¿Hay que esperar un año para realizar la propuesta de cambio de administrador, como así lo establece el apartado 1.º del artículo 16 LPH? La respuesta debe ser negativa, el mismo párrafo del meritado artículo establece la posibilidad de la convocatoria de una junta extraordinaria cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o, un número de éstos que representen, al menos, el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.

1. Convocatoria de la Junta.
En este sentido, la jurisprudencia se ha mostrado partidaria de permitir a los propietarios que asuman el componente numérico previsto en el art. 16 LPH la posibilidad de convocar la junta a pesar de la negativa del presidente y, si se adoptaran acuerdos en la junta, estos deben ser ejecutados por el administrador de fincas en los términos establecidos en el acuerdo. Ante la nada improbable negativa del presidente, deben ser los propietarios promotores que han instado la convocatoria, los que la convoquen expresamente, no el presidente, ya que así lo dispone, además, el mismo artículo en su apartado segundo. Por ende, y ante la negativa del presidente a presidir la junta, no cabría la posibilidad de suspensión de la misma, sino que sería el vicepresidente -que se hubiere designado por la vía del art. 13.1 b) LPH- el encargado de presidirla.

Ahora bien, si al asunto a tratar en la junta extraordinaria va a versar sobre el cambio de administrador, es importante no convocar a éste a la junta, aunque el mismo tenga entre sus funciones las de secretario de la junta, para que de esta manera puedan todos los copropietarios opinar y decidir libremente su voto sin ningún tipo de presión. Como requisito formal, en la convocatoria de la junta se notificará de manera expresa que el Orden del Día es la propuesta para el cambio de administrador de fincas.

2. Extinción del contrato o servicio.comunidad de propietarios
En el supuesto, por otra parte habitual, de inexistencia de contrato –de mandato o arrendamiento de servicios-, con un plazo mínimo de un mes de antelación se debe comunicar por escrito al actual administrador, y de modo fehaciente, que reunidos los propietarios en Junta Extraordinaria han decidido prescindir de sus servicios, a partir de una fecha concreta. En el supuesto de existencia de contrato, deberemos respetar el periodo de vigencia, ateniéndonos a lo establecido en el mismo respecto a la duración que, normalmente, será de un año (con períodos de renovación tácita por años). En todo caso, puede resolverse el contrato anticipadamente, si la resolución fuera por causa justa -como causas más significativas tenemos: grave y reiterado incumplimiento por el administrador de sus obligaciones, negligencia y apropiación indebida- no habrá que indemnizar al administrador saliente por daños y perjuicios con respecto al tiempo que le quede de contrato. En el supuesto contrario, habría que indemnizarle por los perjuicios sufridos, pero tan solo respecto al tiempo que resta de vigencia.

Siendo un acto de mera administración hay que estar a lo dispuesto en el art. 17.4 LPH. Por ende, el acuerdo será válido, en primera convocatoria, por el voto de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación; y, en segunda convocatoria, por el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que éstos representen más de la mitad de las cuotas de los presentes en la junta. Una vez transcurridos treinta días – es el plazo establecido para que los ausentes a la Junta puedan manifestar su oposición al acuerdo adoptado- será válido de pleno derecho el acuerdo adoptado (art. 18.3 LPH).

 

Vía| Ley de Propiedad Horizontal

Más información| Tomo IV de las Acciones Civiles de Vicente Magro Selvet y Eugenio Llamas Pombo, editorial La Ley, 1ª edición, marzo 2013.

Imágenes| Balanza y martillo, comunidad de propietarios

 

RELACIONADOS