Jurídico 


¿Cómo instar la resolución contractual de compraventa de vivienda sin cédula de habitabilidad? (IV)

V. Extinción del Préstamo y la Hipoteca Inmobiliaria por vía del Principio de Accesoriedad.

Según establece al art. 1156 del CC, las causas de la extinción de la obligación garantizada son las que siguen:

i. Por el pago o cumplimiento.
ii. Por la pérdida de la cosa debida.
iii. Por la condonación de la deuda.
iv. Por la confusión de los derechos de acreedor y deudor.
v. Por la compensación.
vi. Por la novación.

En este caso que nos ocupa nos interesa analizar someramente la segunda de las causas: pérdida de la cosa debida. Es innegable que el carácter accesorio de la hipoteca está claramente consagrado en nuestro Código civil, arts. 1528 y 1857, así como en el art. 104 de la Ley Hipotecaria (LH). Dicha accesoriedad es consecuencia del carácter de derecho de garantía que se atribuye a la misma: la función del derecho real de hipoteca es garantizar o asegurar la satisfacción de un crédito, para lo cual sujeta directamente los bienes sobre los que se impone cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. El contrato creador del crédito hipotecario nace como una unidad contractual, de modo que la causa de la hipoteca es siempre la causa del crédito hipotecario. De acuerdo con la tesis tradicional de accesoriedad, la hipoteca vive en la medida en que vive el crédito garantizado. En consecuencia, cuando éste se extingue (el crédito), la hipoteca se extinguirá con él en aplicación de la regla accesorium sequitur principale.

Como bien acierta en su exposición SÁENZ DE JUBERA HIGUERO, en el caso de que la prestación a la que esté obligado el deudor sea de alguna cosa determinada no fungible -esto es, que se trate como en este caso (vivienda) de una obligación de dar una cosa específica y no genérica-, si la misma se pierde, dado que por su naturaleza no puede ser sustituida por la prestación de otra cosa, la obligación se extingue por falta de objeto. Ahora bien, si las circunstancias que han llevado a la pérdida del bien implican la existencia de culpa o responsabilidad por el deudor (en los términos previstos en el art. 1183 CC; cfr. arts. 1182, 1184 y 1186), queda claro que la obligación en sí no se extinguirá sino que la prestación que originariamente debía cumplirse, a falta de la posibilidad de cumplimiento in natura, será sustituida por la prestación por equivalente. Esto significa que, ante la imposibilidad (física o jurídica) sobrevenida de la prestación, se produce la extinción de la obligación.

Como la hipoteca se habría extinguido en el mismo momento en que se extinguió el crédito garantizado (cfr. arts. 104 LH y 1876 del CC), y si aplicáramos estrictamente el principio de accesoriedad que afirma la accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito, se produciría la cancelación automática (cfr. art. 82, párrafo segundo, LH). Sin embrago, la meritada Ley Hipotecaria en su art. 179 exige el consentimiento del acreedor para su cancelación. Así pues, si el titular registral no da su consentimiento para la cancelación de la inscripción registral, el interesado podrá solicitarla de los tribunales, que, en su caso, dictarán una resolución judicial firme –sentencia judicial que recaiga en el proceso o ejecutoria- declarando la prescripción de la acción hipotecaria (que ha sido alegada por el sujeto pasivo de la misma) y, en consecuencia, su ineficacia y extinción -crédito extinguido por falta de objeto- mandando cancelar la inscripción hipotecaria, en aras del mejor cumplimiento de la finalidad del Registro, del principio de fe pública registral y de la seguridad y fiabilidad de lo inscrito.

Extinción hipotecaVI. Conclusiones.

La solución más adecuada parece que es la de instar la resolución del contrato –acción resolutoria- en base al fundamento aliud pro alio (arts. 1101 y 1124.II del CC) -con acumulación de la indemnización de daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de la mora en el cumplimiento-, sin perjuicio de ejercitar cumulativamente y de manera subsidiaria el resto de acciones, puesto que la realización de una prestación diferente a la pactada infringe el principio de identidad en la prestación (art, 1166 del CC) y constituye un incumplimiento resolutorio. Siendo reiterada la jurisprudencia que, en relación a la obligación de entrega de las viviendas de nueva construcción, estima que no puede reputarse efectivamente cumplido el contrato sino cuando se entreguen las viviendas en condiciones aptas para su ocupación (SSTS Sala 1ª, de 11 septiembre de 1995 [RJ 1995, 9474]; Sala 1ª, de 3 noviembre 1999 [RJ 1999, 8859]). Significativa, por explícita, resulta la SAP Madrid, Sección 13ª, de 18 de enero de 2008, “En el presente caso, es claro que la vendedora no cumplió con su principal obligación, cual era la entrega de las viviendas compradas al no facilitar al comprador la licencia de primera ocupación”.

Para finalizar hemos de indicar que -en aquellos supuestos en que la mercantil demandada se encuentre en situación concursal- si la existencia del incumplimiento es anterior a la declaración del concurso, la contraparte está facultada para resolver el contrato de conformidad con lo principios generales del Derecho contractual, siempre que haya cumplido por entero sus obligaciones con anterioridad a la declaración del concurso. La iniciativa de resolver el contrato puede ejercitarse antes o después de la declaración del concurso, en este último caso ha de conocer de ella el juez del concurso y por el cauce del incidente concursal.

 

 

Más información| Accesoriedad y causalidad, como notas de la hipoteca en nuestro derecho, autor José Luis Arjona Guajardo-Fajardo, en Estudios Jurídicos en Homenaje al prof. Díez Picazo, Tomo III, Madrid 2003; Tratado de los Derechos de Garantía, autores Ángel Carrasco Perera, Encarna Cordero Lobato, Manuel Jesús Marín López, Edit. Aranzadi, 2008; Derecho Hipotecario, autores Ramón María Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill, editorial Bosch, novena edición, tomo IX, 2008; Relación entre el crédito y la hipoteca: alcance del principio de accesoriedad, autora Beatriz Sáenz de Jubera Higuero, en Centro de Estudios Fundación Registral, 2008; El principio de accesoriedad y la patrimonialización del rango, autora Rocío Diéguez Oliva, en Cuadernos de Derecho Registral, 2009; El Control del Cumplimiento de la Legalidad Urbanística en los Contratos sobre Vivienda: La Compraventa de Vivienda sin Licencia, autor José Manuel Busto Lago, en Cuadernos de Aranzadi Civil, 2010; Memento Práctico Concursal, Edit. Francis Lefebvre, 2011; Extensión objetiva de la hipoteca inmobiliaria (Razón, ámbito y disponibilidad de su régimen, general y excepcional), autor Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla, en Revista Aranzadi de Derecho Patrimonial, 2012; Comentarios al Código civil, coord. R. Bercovitz Rodríguez Cano, Ed. Aranzadi, Cizur Menor, 2013 (4ª edic.); Acciones Civiles, Tomo II, director Eugenio Llamas Pombo, Edit. La Ley, 2013.

Imágenes| Dinero,  Pixabay

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