Jurídico 


¿Cómo instar la resolución contractual de compraventa de vivienda sin cédula de habitabilidad? (III)

IV. Acciones civiles que se podrían ejercer por el afectado.

El ejercicio de estas acciones corresponderá a aquella parte contractual que no ha incumplido el contrato y que sufra el de la contraria ya que es presupuesto de estas acciones estar al corriente de la obligación que le incumbe al comprador/consumidor.

i) Acciones de nulidad (anulabilidad) por dolo y vicio del consentimiento.

En aquellos supuestos en los que el promotor/vendedor oculte de manera deliberada, intencionada o dolosa, al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística que determinen la ilegalidad de la edificación o la imposibilidad de que ésta obtenga las pertinentes licencias, se puede instar la anulabilidad del contrato de compraventa por dolo o por error (error exigible) sobre la condición jurídica del inmueble.

Aparte del hecho de que el plazo para ejercer la acción de nulidad (anulabilidad) sólo dura cuatro años desde la consumación del contrato (art. 1301 CC), el problema para instar la nulidad por dolo radica en el hecho de que sólo el dolo grave o causal determina la declaración de nulidad del contrato (art. 1270 I CC), mientras que el llamado dolo incidental solo permite exigir la indemnización de daños y perjuicios (art. 1270 II CC). Esto en la práctica significa que para la anulación del contrato por dolo se exigirá la prueba del elemento subjetivo de la intencionalidad del vendedor de ocultar los vicios urbanísticos del inmueble objeto de la venta. Así pues, y de manera subsidiaria, convendría acudir a la acción de error sobre la condición jurídica del inmueble (respecto a la normativa de consumidores, vid. art. 3.1 RD 515/1989, de 21 de abril). La relevancia del error en orden a la anulación del contrato de compraventa exige los requisitos de carácter esencial –debe recaer sobre la sustancia de la cosa objeto de contrato- y que sea excusable –se derive de hechos desconocidos en el momento de prestar el comprador el consentimiento contractual-. Esto último es el significado de la expresión error excusable -excusabilidad del error-, puesto que se trata de un contrato realizado con la intención de adquirir un inmueble apto para su utilización como vivienda. En síntesis, se produce el presupuesto para que exista error excusable si el comprador ha sido inducido por un comportamiento negocial del vendedor que, sin llegar a poder calificarse como dolo, es contrario a las exigencias dimanantes de la buena fe o supone una infracción de los deberes precontractual de actuación leal y que, en todo caso, presupone su conocimiento por el vendedor.

Claro que para que se produzca dicha excusabilidad quien supuestamente la padece debe demostrar que ha desplegado la diligencia media –atendiendo las circunstancias objetivas y subjetivas- para evitarlo. Ello no obsta para que en los contratos de compraventa celebrados con consumidores, es sobre el vendedor/promotor sobre el que recaen especiales deberes de diligencia en la transmisión de la información precontractual hacia el comprador. En este sentido, la Sala Primera de lo Civil de nuestro Tribunal Supremo considera que la calificación de los planes urbanísticos no puede ser considerada como una norma jurídica en sentido estricto, no aplicándose la regla ignorantia iuris non excusat acogida en el art. 6.1.I del CC., siendo excusable el error del particular –en su condición de consumidor- que ha contratado con una constructora, promotora o inmobiliaria.

ii) Acción resolutoria del contrato.

Nos decantamos por ejercer la acción resolutoria del art. 1124 del CC de eficacia retroactiva (produce efectos ex tunc) y que tiene un plazo para su ejercicio fijado en quince años (art. 1964 CC), ello sin perjuicio de poder ejercer cumulativa y subsidiariamente las acciones de nulidad (anulabilidad) por dolo y error excusable, por las razones que expondremos a continuación.

Acciones civiles de resolución contractualEn primer lugar, y a tenor de la doctrina jurisprudencial, las acciones redhibitoria y quanti minoris contempladas en el art. 1486 del CC no son aplicables a aquellos supuestos en los que la demanda no se dirige a obtener las reparaciones que procedan de efectivos vicios ocultos, sino las económicas e indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual por haberse hecho entrega de cosa distinta o inhábil para el destino contractualmente previsto (STS de 30 de junio de 2000 [RJ 2006, 6720]. En otras palabras, si lo que se ha pactado en el contrato de compraventa no es la entrega de un bien en el estado en que se encuentra en el momento de perfeccionarse el contrato, sino uno que cumpliera con unas determinadas especificaciones o sirva para un fin concreto, no estamos ante un supuesto de vicios ocultos en el caso de que el bien entregado no sea susceptible de satisfacer el referido fin, sino que habrá de calificarse el supuesto como incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por el vendedor. En este sentido, la transmisión de una vivienda –o de un local comercial- sin licencia, sin licencia de primera ocupación o, en su caso, sin cédula de habitabilidad –en las CCAA en las que se mantiene su exigencia-, es causa de resolución del contrato de compraventa, con fundamento en lo dispuesto en el art. 1124 del CC (a cuya aplicación expresamente remite, en sede de regulación del contrato de compraventa, el art. 1506 del CC), por cuanto se trata del incumplimiento de una obligación esencial que incumbe al vendedor.

En segundo lugar, la resolución supone la extinción sobrevenida de la relación jurídica bilateral. Como nos dice la STS 17 de noviembre de 2004, el art. 1124 del CC protege al contratante cumplidor o dispuesto a cumplir facultándole para optar por la resolución del vínculo sinalagmático en el caso de que el otro obligado no hubiera cumplido lo que le incumba; eso sí, el incumplimiento debe ser grave o esencial. Según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS), será grave el incumplimiento cuando determina una total disminución de la capacidad del contrato o cuando hace desaparecer la finalidad que los contratantes tuvieron a la vista de celebrar el contrato (frustración del fin del contrato). Si se entrega una cosa que por sus vicios o defectos resulta distinta a la pactada (aliud pro alio), es procedente ejercer las acciones de incumplimiento total del contrato y de resolución de los contratos sinalagmáticos. En este sentido, nuestro Tribunal Supremo (vid. SSTS de 11 de diciembre 1995; 3 de noviembre de 2010; 18 de diciembre de 2009; 5 de abril 2006) tiene declarado que es esencial el incumplimiento si la vivienda no va acompañada de la cédula de habitabilidad: “…de nada sirve que se termine el edificio o que se le dote de mobiliario o que, incluso, se le entreguen los apartamentos si no van acompañados de sus correspondientes cédulas”, precisando que “…la terminación material de la obra sin disponer de las cédulas habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega” (STS, 11 de diciembre 1995 [RJ 1995, 9474]).

Por último, el término es/resulta esencial, puesto que si la prestación ha de cumplirse en un momento exacto y determinado, bien porque las partes han contemplado ese instante con el carácter de esencial o bien si puede deducirse que ha de cumplirse la obligación en un determinado tiempo fijado por razones objetivas, el incumplimiento de éstas hipótesis entraña un incumplimiento resolutorio.

 

Más información| Derecho Hipotecario, autores Ramón María Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill, editorial Bosch, novena edición, tomo IX, 2008; Relación entre el crédito y la hipoteca: alcance del principio de accesoriedad, autora Beatriz Sáenz de Jubera Higuero, en Centro de Estudios Fundación Registral, 2008; El principio de accesoriedad y la patrimonialización del rango, autora Rocío Diéguez Oliva, en Cuadernos de Derecho Registral, 2009; El Control del Cumplimiento de la Legalidad Urbanística en los Contratos sobre Vivienda: La Compraventa de <<Vivienda>> sin Licencia, autor José Manuel Busto Lago, en Cuadernos de Aranzadi Civil, 2010; Memento Práctico Concursal, Edit. Francis Lefebvre, 2011; Comentarios al Código civil, coord. R. Bercovitz Rodríguez Cano, Ed. Aranzadi, Cizur Menor, 2013 (4ª edic.); Acciones Civiles, Tomo II, director Eugenio Llamas Pombo, Ed. La Ley, 2013.

Imagen| Dinero, pixabay

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