Jurídico 


¿Cómo instar la resolución contractual de compraventa de vivienda sin cédula de habitabilidad? (II)

II. Objeto de la licencia de primera ocupación y de la cédula de habitabilidad.

i) La licencia de primera ocupación: Siendo la competencia para su otorgamiento municipal, se requiere para poder ocupar cualquier parte del edificio, incluidas aquellas destinadas a su uso como garaje, resultantes de obras de nueva edificación o de rehabilitación o de reestructuración general y destinados a uso residencial o a su uso comercial o negocial, sin perjuicio, en este último caso, de que sea necesaria una licencia de actividad y/o autorización administrativa de apertura (instalación y funcionamiento). La licencia de primera ocupación tiene como objeto la comprobación del cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras, así como la conformidad de la edificación realizada con el proyecto que sirvió de base para el otorgamiento de aquélla. La licencia debe ser denegada, pues, si se aprecian divergencias o desviaciones entre el proyecto cuya ejecución se autoriza mediante la concesión de la licencia de obras y la obra efectivamente ejecutada y ello aún en el caso de que la edificación realizada reúna las características de seguridad y salubridad que permitan su uso como vivienda (SSTS: Sala 3ª, de 15 de julio de 2002 [RJ 2002, 6132]; Sala 1ª, de 3 de noviembre de 1999 [RJ 1999, 8859]) y sin que pueda permitirse su ocupación parcial del edificio que no ha obtenido la licencia de primera ocupación. Hemos de advertir que en aquellos supuestos en los que por silencio administrativo se habilita la licencia, ello no prejuzga la validez de la misma, que podrá ser nula o anulable a tenor de lo previsto en los arts. 62 y 63 de la LEY 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (LRJPAC). Inclusive, en algunas CCAA, se requiere la licencia de primera ocupación para que puedan realizarse negocios jurídicos de compraventa o de arrendamiento de vivienda.

ii) El objeto de la cédula de habitabilidad: Es el de comprobar que la vivienda –o, en su caso, el local de negocio- reúne las condiciones de habitabilidad –salubridad y calidad- requeridas para ser destinados al uso y disfrute de los propietarios. Al respecto, algunas CCAA han optado por suprimir dicha exigencia (casos de Andalucía, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia, País Vasco y Madrid), mientras que otras la mantienen delegando, algunas de éstas, su concesión a los Ayuntamientos. En las CCAA en cuya normativa urbanística o de vivienda se haya suprimido la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación cumplirá las funciones de ésta –incluidos la contratación de los suministros de agua, gas, electricidad y servicios de telecomunicaciones- y, en particular, a efectos de permitir la cancelación de las garantías constituidas para asegurar la restitución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas, en los términos previstos en el art. 4 de la Ley 57/1968, de 27 de julio.

Licencia primera ocupaciónIII. Transmisión y entrega de viviendas sin cédula de habitabilidad o, en su caso, licencia de primera ocupación.

Al amparo de la doctrina iuscivilista y de lo dispuesto en los artículos 10 y 12 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (RSCL) -a pesar de que las normas administrativas o urbanísticas exijan o requieran la obtención de determinadas licencias o autorizaciones administrativas para poder otorgar o inscribir determinados negocios jurídicos de Derecho privado- las autorizaciones administrativas se conceden sin perjuicio del derecho de terceros y salvo el derecho de propiedad, sin que se altere la situación jurídica privada entre el concesionario de la licencia y otros terceros administrados. Ello no obsta para que la obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa, a tenor de los arts. 1461 y concordantes del Código Civil (CC), suponga la entrega de una vivienda hábil para ser ocupada sin impedimento legal alguno, por tratarse del fin esencial perseguido por el comprador, coincidente con la función socioeconómica que se le atribuye al contrato.

Comoquiera que la ausencia de cédula de habitabilidad –o, en su caso, licencia de primera ocupación- determina la inhabilidad legal o jurídica del objeto (vivienda) cuya entrega se pretende por el vendedor para cumplir la finalidad para la que es adquirido, aquella carencia afecta a una circunstancia esencial de la cosa vendida. Según se desprende del art. 1258 CC, los contratos obligan no sólo a cumplir lo pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley (FD 5º, STS Sala 1ª, de 19 de abril de 2007 (RJ 2007, 2972) y, por ende, la obligación de entregar cosa determinada conlleva la de entregar todos sus accesorios, aunque se halla omitido en el contrato (ex art. 1097 CC). La transmisión de una vivienda –o de un local comercial- sin licencia, es causa de resolución del contrato de compraventa, con fundamento en lo dispuesto en el art. 1124 del CC (a cuya aplicación expresamente remite, el art. 1506 del CC), por cuanto se trata del incumplimiento de una obligación esencial que incumbe al vendedor. Siendo reiterada la jurisprudencia que, en relación a la obligación de entrega de viviendas de nueva construcción, estima que el contrato de compraventa no puede reputarse efectivamente cumplido sino cuando se entregan las viviendas en condiciones aptas para su ocupación, caso contrario se deberá considerar un incumplimiento grave y definitivo de la obligación (SSTS Sala 1ª de lo Civil, de 11 de septiembre de 1995 [RJ 1995, 9474] y de 3 de noviembre de 1999 [RJ 1999, 8859]. En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad.

 

Más información| Derecho Hipotecario, autores Ramón María Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill, editorial Bosch, novena edición, tomo IX, 2008; Relación entre el crédito y la hipoteca: alcance del principio de accesoriedad, autora Beatriz Sáenz de Jubera Higuero, en Centro de Estudios Fundación Registral, 2008; El principio de accesoriedad y la patrimonialización del rango, autora Rocío Diéguez Oliva, en Cuadernos de Derecho Registral, 2009; El Control del Cumplimiento de la Legalidad Urbanística en los Contratos sobre Vivienda: La Compraventa de <<Vivienda>> sin Licencia, autor José Manuel Busto Lago, en Cuadernos de Aranzadi Civil, 2010; Memento Práctico Concursal, Edit. Francis Lefebvre, 2011; Comentarios al Código civil, coord. R. Bercovitz Rodríguez Cano, Ed. Aranzadi, Cizur Menor, 2013 (4ª edic.); Acciones Civiles, Tomo II, director Eugenio Llamas Pombo, Ed. La Ley, 2013.

 

Imágen| Dinero, pixabay

En QAH| ¿Cómo instar la resolución contractual de compraventa de vivienda sin cédula de habitabilidad? (I)

RELACIONADOS