Jurídico 


¿Cómo instar la resolución contractual de compraventa de vivienda sin cédula de habitabilidad? (I)

I. Introducción.

En el panorama actual, y debido al estallido de la burbuja inmobiliaria, nos encontramos con un sinfín de situaciones similares en las que el consumidor, en su condición de comprador de vivienda, se ve afectado por la imposibilidad material de tomar posesión del bien debido a la falta de la preceptiva licencia administrativa que habilita su ocupación. Este hecho se ve agravado en la medida en que en una gran parte de los supuestos las constructoras o inmobiliarias -que deben obtener la preceptiva licencia de habitabilidad de las viviendas- se encuentran inmersas en situación concursal, lo que complica y dificulta aún más la situación del propietario/comprador/consumidor. El objeto de este estudio –artículo dividido en cuatro entregas- es el de ofrecer al lector una breve explicación de las vías que ofrece el ordenamiento jurídico para la resolución del contrato de compraventa. El supuesto podría ser como sigue, “A” (consumidor/propietario) compra a “B” (promotor/constructor) una vivienda y eleva la correspondiente escritura pública de compraventa sin haber obtenido aún el promotor la cédula de habitabilidad, en el mismo acto se constituye un préstamo hipotecario con la entidad financiera “C”; posteriormente a la entrega de la vivienda se produce la entrada en concurso de la mercantil “B”.

Además de la licencia de obras o de edificación, los inmuebles destinados a un uso residencial -o habitacional- requieren contar con una licencia administrativa adicional, cuales son la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad, cuya obtención y costes de tramitación corresponden obligatoriamente al promotor/vendedor. Las Comunidades Autónomas (CCAA) han asumido en sus respectivos Estatutos de Autonomía -ex art. 148.1.3º de la Constitución Española (CE)- competencias exclusivas en materia de vivienda, la regulación estatal tiene carácter de Derecho supletorio de las normas dictadas por los legisladores autonómicos en el ejercicio de la referida competencia asumida estatutariamente. Se suele contemplar, en las diversas legislaciones autonómicas, la ocupación de una vivienda que no cuente con licencia de primera ocupación o, en su caso, con cédula de habitabilidad, como infracción administrativa, pudiendo consistir la sanción en impedir el uso del inmueble e imponer una sanción pecuniaria, o multa, por importe del 1% al 5% del total del valor de la obra en el caso de que la ocupación sea legalizable. Inclusive, se suele prohibir la transmisión o cesión de su uso. En cualquier caso, no es objeto del presente artículo, dada su limitada extensión, enumerar y analizar la extensa normativa vigente.

Licencia primera ocupaciónPor otra parte, es un hecho cierto que la ley no exige la aportación de la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación para el otorgamiento de escritura pública o la constitución de hipoteca, ya que dichos documentos son obligaciones que la ley impone al promotor frente al comprador, y en su garantía o beneficio. No obstante, el objeto vendido ha de ser apto para su destino, y para que la edificación se considere “vivienda” ha de tener cédula de habitabilidad. Que Notario y Registrador no tengan la obligación de exigir la cédula de habitabilidad no quiere decir que sea irrelevante para el promotor su falta, ya que la venta realizada sin haberla obtenido, causa la imposibilidad de utilización legal del inmueble, y acarrea sanciones para el ocupante (y en su caso para el promotor). En este sentido, nuestro Tribunal Supremo, STS de 11 de diciembre de 1995 (RJ 1995, 9474,) declaró que “…de nada sirve que se termine el edificio o que se le dote de mobiliario o que, incluso, se le entreguen los apartamentos si no van acompañados de sus correspondientes cédulas”, precisando esta misma Sentencia que “la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega”. También, y en el mismo sentido, se suele pronunciar la jurisprudencia menor, destacar el fallido intento de resolución contractual por parte de la vendedora en la SAP de Barcelona, Sección 16ª, de 14 de abril de 2003 (JUR 2003, 254107), “… no cabe sino calificar de esencial el incumplimiento contractual en el que incurrió… El carácter esencial de dicha obligación (cédula de habitabilidad de la vivienda) es indiscutible y por mucho que el arquitecto director de la obra hubiera expedido el certificado final el…, la decisión de los compradores de exigir su entrega de forma simultánea al otorgamiento de la escritura de venta y pago del resto del precio es no sólo razonable sino ajustada a tenor del propio contrato”.

De la generalidad de la jurisprudencia se desprende que la entrega de una vivienda sin licencia de primera ocupación es un incumplimiento contractual imputable al vendedor que permite al afectado instar la resolución contractual por incumplimiento y, por otra parte, le acredita con suficiencia para enervar la acción resolutoria.

Más información| Accesoriedad y causalidad, como notas de la hipoteca en nuestro derecho, autor José Luis Arjona Guajardo-Fajardo, en Estudios Jurídicos en Homenaje al prof. Díez Picazo, Tomo III, Madrid 2003; Tratado de los Derechos de Garantía, autores Ángel Carrasco Perera, Encarna Cordero Lobato, Manuel Jesús Marín López, Edit. Aranzadi, 2008; Derecho Hipotecario, autores Ramón María Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill, editorial Bosch, novena edición, tomo IX, 2008; Relación entre el crédito y la hipoteca: alcance del principio de accesoriedad, autora Beatriz Sáenz de Jubera Higuero, en Centro de Estudios Fundación Registral, 2008; El principio de accesoriedad y la patrimonialización del rango, autora Rocío Diéguez Oliva, en Cuadernos de Derecho Registral, 2009; El Control del Cumplimiento de la Legalidad Urbanística en los Contratos sobre Vivienda: La Compraventa de <<Vivienda>> sin Licencia, autor José Manuel Busto Lago, en Cuadernos de Aranzadi Civil, 2010; Memento Práctico Concursal, Edit. Francis Lefebvre, 2011; Extensión objetiva de la hipoteca inmobiliaria (Razón, ámbito y disponibilidad de su régimen, general y excepcional), autor Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla, en Revista Aranzadi de Derecho Patrimonial, 2012; Comentarios al Código civil, coord. R. Bercovitz Rodríguez Cano, Ed. Aranzadi, Cizur Menor, 2013 (4ª edic.); Acciones Civiles, Tomo II, director Eugenio Llamas Pombo, Ed. La Ley, 2013.

Imagen| Vivienda, dinero

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