Economía y Empresa, Finanzas 


¿Cómo debo amortizar anticipadamente una hipoteca: Reduciendo plazo o cuota?

Durante los años de trabajo atendiendo a clientes en las oficinas, se hace de forma recurrente una pregunta por parte de aquellos que disponían de un ahorro y se proponían amortizar parcialmente el préstamo hipotecario que iban a tener por un gran número de años: ¿Cómo debo amortizar anticipadamente una hipoteca?

Puede ser interesante trasladar esta reflexión a QAH por si puede resultar una consulta de utilidad a los que se encuentren en esta situación.

Lo primero que parece necesario es corregir un error que comete la gente cuando se refiere al préstamo hipotecario: Cuando se pide un préstamo de una cantidad importante a una entidad financiera, ésta busca una garantía para el caso de incumplimiento. Esta garantía puede ser personal (el aval de un familiar o amigo), o real (la prenda de un bien mueble o la hipoteca de un inmueble). De modo que debe hablarse de préstamo con garantía hipotecaria o préstamo hipotecario, aunque al final por economía de lenguaje se hable de hipoteca.

La base de cálculo de un préstamo hipotecario es el sistema francés de amortización creciente. ¿Qué significa ésto?

Partiendo de un tipo de interés inicial y a través de una fórmula, se calcula cuánto sería la cuota mensual que habría de pagarse durante toda la vida del préstamo de seguir así el tipo de interés. Esta cuota es tal que paga el interés del mes de todo lo que se debe (deuda pendiente), y el resto hasta completar la cuota que salió por la fórmula es deuda que nos quitamos (amortización del préstamo). Aquí se ve con un ejemplo, imaginemos que llega un cliente a la oficina con este préstamo que está pagando:

Deuda pendiente: 216,512 €

Años pendientes: 20

Tipo de interés: 1,70%

La cuota que habría de pagarse, y que sale con la fórmula es 1,064.80€ al mes. Imaginemos la cuota 1 del año 1. Si la deuda es 216,512 y el interés es 1.70%, la parte de interés de esa cuota es el 1,70% de 216,512 dividido entre 12 meses. Es decir, 306.725333.., o lo que es lo mismo 306,73€. El resto hasta el total de la cuota es amortización de la deuda, que saldría 1,064.80 – 306,73 = 758.08€. Y ya no debemos lo del principio, sino que cuando empieza el mes 2 debemos 216,512 – 758.08 = 215,753.92€ (nueva deuda). La cuota del segundo mes es la misma, pero la composición cambia (aunque muy poquito). El interés es de la nueva deuda, que es menor, y por tanto ahora es 305,65€ y el resto es nueva amortización de deuda.

 

Reducir la cuota es mejor que reducir el plazo

Una de los principales comentarios que se oyen en las oficinas es “claro, es que los Bancos cobran al principio todos los intereses…” El préstamo cobra cada mes el interés de toda la deuda, lo cual es absolutamente lógico por otra parte.

Cada vez que cambia alguno de los elementos básicos del préstamo (deuda pendiente, plazo o tipo de interés), hay que calcular la nueva cuota que corresponde. Cada año el préstamo variable cambia el tipo de interés en función de la referencia a la que va marcada (EURIBOR, generalmente hasta ahora). Con un nuevo tipo de interés, surge solo a efectos financieros un nuevo préstamo: Con la deuda pendiente al inicio de dicho año, con el plazo pendiente aún y con el nuevo tipo de interés que se fije.

Cuando una persona desea destinar una parte de sus ahorros para realizar una amortización anticipada, lo que se hace es restar una parte de la deuda pendiente de su préstamo, y en ese momento surge la duda a la hora de recalcular el nuevo préstamo: ¿el nuevo préstamo debe ser más corto con la misma cuota o debe ser igual de largo pero con una rebaja de la cuota?

Lo más normal sería que si una persona renuncia a un ahorro actual debe aplicarlo en la rebaja de la cuota, y no del plazo. Y ello por varias razones: Imaginemos que la cuota es la del ejemplo anterior: 1,064.80€. Y hoy vamos a amortizar 116,512€ para dejar solo 100,000€ de deuda. Si reducimos cuota, la nueva cuota sería de 491.80€ al mes. Si por el contrario nos quitamos plazo, pagaríamos la cuota inicial un total de entre 8 y 9 años, en vez de los 20 que íbamos a pagar si no amortizáramos.

  1. Si viene una situación económica familiar difícil durante esos 8/9 años, nos dará igual que nos queden 15 que 5 años. Porque la cuota puede resultar una soga que estrangule mensualmente una economía familiar venida a menos. En cambio, si la cuota es de menos de 500€ es algo más llevadero…
  2. El ahorro por el que renunciamos hoy, debe suponernos una mejora hoy, no que en vez de 20 sean algo más de 8 años pagando exactamente la misma deuda. El préstamo hipotecario es un préstamo más barato que los personales por ejemplo para comprar un coche.
  3. Si la decisión de amortizar anticipadamente es por el miedo irracional a tener una carga que grave nuestra casa debemos pensar que hoy el interés es muy bajo, por lo que hay que llegar a cuestionarse si no sería mejor dejarlo en un Fondo u otro producto análogo que fácilmente puedan batir una rentabilidad del 2%.

Por tanto, como conclusiones:

  • A los tipos de interés actuales, no es aconsejable amortizar anticipadamente hipoteca, máxime si supone quedarse sin ahorros y acudir luego a financiación mucho más cara para una obra en la casa o comprar un coche, o la educación de los hijos,…
  • Pero si aun así deseamos amortizar la hipoteca, lo ideal es reducir cuota, para tener más capacidad de ahorro y por si acaso tenemos que afrontar contingencias. Si esa capacidad de ahorro se traduce en nuevas amortizaciones, igualmente lo ideal sigue siendo ir contra cuota. Llegará un momento en el que la deuda será muy baja, y en ese momento puede ya reducirse plazo.

 

Vía| Elaboración propia

Más información| Sistema de amortización francés

Imagen| Flickr

En QAH| ¿Qué debes tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca?, Otro varapalo a la banca: Gastos de formalización de hipoteca,Curiosidades para entender las tasaciones de hipotecas

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