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¿Cómo calcular tu préstamo hipotecario?

Existen multitud de préstamos y diferentes métodos de amortización de éstos, pero el objetivo de este artículo es que todos y cada uno de vosotros podáis calcular las diferentes cantidades de vuestro préstamo hipotecario.

La mayoría de las entidades españolas siguen el “sistema francés”, admitiéndose cancelaciones anticipadas por el total o parte del capital prestado. Este segundo caso implicaría el re-cálculo de todo el cuadro de amortización, ya que se puede optar por reducir las cuotas a pagar (al reducir el capital a amortizar se reducen también los intereses a pagar) o por reducir la duración del préstamo.

Según el sistema francés, el cálculo de la cuota fija de un préstamo se realiza mediante la siguiente fórmula:

C: Cuota a pagar (euros)

P: Capital prestado (euros)

i: Tipo de interés (en tanto por uno), Generalmente compuesto por el Euribor + el diferencial que hayáis contratado (hablando de préstamos de interés variable)

n: Número de periodos para amortizar el préstamo (normalmente meses)

El interés pagado (I) en cada cuota será cada vez menor, ya que este es el resultado de multiplicar el capital pendiente de amortizar (CP) por el tipo de interés (i) : I = CP · i

Por consiguiente, el capital amortizado en cada cuota (A) es mayor, ya que éste se calcula como la diferencia entre la cuota y el interés : A = C – I

 Ejemplo: Suponga un préstamo de 200.000,00 € que deberá amortizarse en 25 años a un tipo de interés del 3,5% (Euribor+Diferencial) y con una periodicidad en el pago mensual. La cuota a satisfacer por cada periodo será de 1.001,25 €, y el cuadro de amortización del primer año sería el siguiente:

 

 

Tened en cuenta que los préstamos se suelen actualizar (revisión hipotecaria) cada año y se cambia el interés según el Euribor vigente, por lo que solo tenéis que cambiar los importes y automáticamente sabréis que cuota os corresponderá para el siguiente año. Además, también sabréis como afecta a vuestro préstamo una cancelación parcial y la cuota que os quedará después de realizarlo, es decir, tendréis un simulador hipotecario.

Vía| Apuntes de la facultad

Más información| ¿Qué es el sistema de amortización francés? El blog salmón

Imagen Destacada| Tu mejor hipoteca

En QAH| ¿Ha muerto el Euribor? Su sucesor: El IRS (I)

Martín Heras Grande Escrito por el dic 10 2012. Archivado bajo Economía y Empresa, Finanzas.





  • jesús

    Buenos días Martín,

    he estado comparando sus cálculos de amortización para cuotas constantes (“sistema francés) y coinciden con el simulador del Banco de España.

    Sin embargo, tengo una hipoteca con UNICAJA de 182.704,00 euros en el que la cuota para el 1º año (3,25 % nominal) es de 1288,04 euros. Según el simulador del Banco de España debería ser de 1283,80 euros.

    La razón debe estar en la fórmula de cálculo que realiza UNICAJA y que aparece en la escritura y que le transcribo literalmente:

    “La cuota pagada durante el periodo de vigencia del plan de amortización es constante en cada uno de los vencimientos.

    Significado de las variables usadas en el desarrollo:

    C:Importe del préstamo.——————–

    R:Reembolso.——————————-

    i:Tipo de interés anual nominal, expresado en tanto por uno, para lo que se divide por 100 el tipo que se expresa en el contrato.

    j:Factor de interés que corresponde, en función de la periodicidad de liquidación de intereses, a un determinado plazo pi.

    B:Base de año para el cálculo de intereses (360).–

    pi:Distingue a un periodo de intereses que puede ser de igual duración y coincidente en elvencimiento con un periodo de amortización o no.

    n:Número de periodos o plazos en los que se va a realizar el proceso de amortización del préstamo.”

    En definitiva:
    ¿cómo se justifica la diferencia?
    ¿puede haber intencionalidad por UNICAJA para sesgar la cuota a pagar?.
    ¿con una pericial bien fundamentada podría atacarse judicialmente la cláusula)
    ¿por qué emplean 360 días para remuneratorios y sin embargo para intereses de demora emplean 365 días?

    Disculpe el aluvión de preguntas.

    Un saludo de un antiguo compañero de la UOC (hice Derecho y CC. Políticas).

    • jesús

      Subo la imagen con el texto y fórmula de UNICAJA:

    • jesús

      No consigo subir la imagen completa escaneada….¿alguna opción..?.

      saludos

CONOCE AL REDACTOR

Martín Heras Grande

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Martín Heras Grande

Máster Asesoramiento y Planificación Financiera Universidad Rey Juan Carlos

Posgrado Análisis Bursátil Universitat Oberta de Catalunya

Diplomado y Graduado en Ciencias Empresariales y ADE Universitat Oberta de Catalunya

Experiencia como Gestor en iBanesto  Ver perfil completo

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