Actualidad Jurídica, Derecho Civil, Jurídico 


Comentario de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, de 20 de abril de 2018, sobre la nulidad de la comisión de apertura en una hipoteca

La recentísima Sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria ha vuelto a poner en jaque a los bancos y cajas de ahorro, ya que literalmente ha dinamitado el devengo de la comisión de apertura inherente a todo préstamo hipotecario.

De manera previa a analizar los pormenores del fallo judicial, hemos de dar una definición lo más llana posible de la misma.

 

La comisión de apertura. ¿Qué es y a qué obedece?

La comisión de apertura de una hipoteca es la cantidad que cobra el banco por conceder el préstamo, so pretexto de cubrir los gastos administrativos y de gestión del mismo. El monto de la misma suele ser por norma general una cantidad equivalente al 0,5% del capital prestado (en ocasiones puede llegar hasta el 2%), pagadera normalmente en metálico cuando la entidad confirma la concesión, aunque también existe la posibilidad de financiarla junto con el préstamo en sí.

 

– ¿Por qué resulta controvertida?

En primer lugar, porque se trata de un estipendio fijado arbitrariamente por las entidades prestamistas y que no se encuentra sujeto a baremo regulador de ninguna índole, lo que se traduce en una absoluta facultad discrecional de la que gozan éstas en detrimento de los usuarios de banca.

Por otra parte, y en remisión a la Circular 5/2012, del Banco de España, de 27 de junio, éstas no cumplen los parámetros de validez establecidos por la institución para una adecuada validez de las mismas, siendo los mismos:

1.- Ser expresamente aceptadas por el cliente.
2.- Responder a un servicio efectivamente prestado.

 

En lo que al primer aspecto se refiere, la aceptación expresa no debe confundirse con imposición, en tanto el coste por abrir el préstamo es una estipulación predispuesta e impuesta por las entidades, sin que haya margen de maniobra para su negociación.

Por tanto, se entiende vulnerado el mandato imperativo comprendido en el art. 80 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios:

c) “Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas”.

El segundo aspecto lo analizaremos a continuación.

 

-¿Cuál es la postura de la Audiencia para emitir el comentado pronunciamiento?

En dicha Sentencia, la negativa del tribunal principia por la siguiente aseveración:

“La recepción de la solicitud de préstamo, el estudio propiamente dicho de solvencia son actividades internas de la entidad bancaria que por sí mismas no proporcionan servicio alguno al cliente, ni por ello cabe su retribución”.

Y continúa:

“La entidad financiera pretende así justificar el devengo de la comisión en el uso de recursos materiales y humanos puestos a disposición del cliente. Sin embargo, esta es una actividad inherente a la propia de su negocio bancario, estamos hablando por ello de costes inherentes a la actividad y no a costa del prestatario, que ya retribuye mediante los intereses…”

Es decir, que es inviable cobrar por una serie de acciones que se entienden como una obligación necesaria para el buen fin de la operación, entendiéndose que no son gestiones extraordinarias y que la comisión se considera un sobrecoste.

La conclusión es como sigue:“…no se acierta a percibir qué tipo de servicio se le otorga al cliente bancario, pues el contrato de préstamo se perfecciona con la entrega del dinero”.

A modo de cierre, queda claro que se trata de un gasto redundante, prediseñado, no negociable y que no responde a actividad alguna.

 

Vía| SAP de Las Palmas de Gran Canaria, de 20 de abril de 2018.

Imagen| Google

También en QAH| ¿Qué son las cláusulas techo de las hipotecas?

RELACIONADOS