Jurídico 


Bienes inmuebles y fincas: objeto de negocios jurídicos

Subsanacion-Catastral

I.- Civilmente la finca es el elemento objetivo del derecho de propiedad, y como tal y en cuanto bien con valor patrimonial, el objeto de múltiples  negocios jurídicos tanto de carácter oneroso como gratuito.  Pero objetivamente, la finca, en cuanto bien inmueble, no es más que una porción de terreno delimitada o cerrada por una línea poligonal. A ello hay que añadir otro concepto tal es el subjetivo, es decir el criterio de pertenencia, es decir una finca se distingue de otra también por pertenecer a un propietario distinto.  Esta sería la finca civil.  El Código Civil se refiere a ella con diversas denominaciones tales como fundo, heredad o edificio.

II.- Avanzando un poco más podemos establecer el concepto de finca registral, siendo lo relevante a tales efectos no ya la delimitación poligonal ni la pertenencia a una persona determinada, sino que lo relevante es la posibilidad de que la finca pueda abrir o abra un folio registral, con un número de orden distinto, en el que constarán todo el historial jurídico de derechos y titularidades, de posteriores transmisiones y sus modificaciones o extinciones.

III.- Dando un paso más para llegar al concepto de finca catastral, que es similar al concepto de finca civil, en cuanto pedazo de terreno, y que se concreta en la parcela catastral que es definida por el artículo 6 del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario como << aquella porción de suelo de una misma naturaleza, que se encuentra enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita a todos los efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad  de un propietario o de varios proindiviso , y en su caso las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño , y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble>>.

IV.- Finalmente llegamos al concepto de finca desde el punto de vista del derecho urbanístico, con independencia de la tipología o clases de suelo, rústico o urbano, que viene contemplado en Ley del Suelo, en su artículo 17 1 a): << constituye finca la unidad de suelo o edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando conforme a la legislación hipotecaria puede abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral>>. Y es parcela urbanística de acuerdo a lo que el mismo artículo dispone en su apartado b) << Tiene el carácter de parcela la unidad de suelo, tanto en la rasante, como en el vuelo o en el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad o uso, o solo uso urbanístico independiente>>.

La conclusión de lo anterior es que la primera categoría es la de bien inmueble, que un inmueble que puede ser definido desde diversos puntos de vista. Que además pertenece a ella la categoría o especie de finca, la cual puede ser definida desde diversos puntos de vista del derecho. Y finalmente que hay inmuebles que solo son suelo, rústico o urbano, y que hay inmuebles que son edificaciones, lo construido sobre dicho suelo. Pero eso lo veremos otro día, porque hay que aprender en presente, como hace << que aprendemos hoy>>.

Imagen | Catastro

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