Derecho Civil, Jurídico 


Banca & Jungla judicial. ¿El fin de la ejecución hipotecaria?

En el presente artículo vamos analizar un fenómeno curioso que se está produciendo últimamente en los Juzgados y Tribunales de toda España respecto a las ejecuciones hipotecarias instadas contra consumidores en aquellos supuestos en los que el Juzgador estima (de oficio o “de parte”) que la escritura contiene cláusulas abusivas, y que han sido fundamento de la ejecución.

En la mayoría de las últimas resoluciones, los Jueces de Primera Instancia están sobreseyendo sistemáticamente todas aquellas ejecuciones hipotecarias en las que el título de ejecución contengan una “presunta” cláusula abusiva conforme a normativa de consumidores y usuarios [RD 1/2007-TRLGDCYU], una vez han llegado a la conclusión de que dicha cláusula contractual fundamenta la ejecución conforme al art. 695. 3 LEC [normalmente cláusula suelo y/o de vencimiento anticipado].

A priori” podría parecer que es una buena noticia para el letrado del deudor ejecutado. Se ha ganado esa primera “batalla” y el consumidor puede conservar la vivienda, como mínimo, entre 9 y 24 meses más, dependiendo de la velocidad/lentitud del Juzgado que conozca de un posible nuevo procedimiento. Pero para velar realmente por los intereses de nuestros clientes, hemos de observar el conjunto, la “imagen procesal completa”.

Normalmente, nos centramos tanto en sobreseer la ejecución hipotecaria y paralizar el procedimiento que no se tenemos plena consciencia de las consecuencias a largo plazo de esas resoluciones, que pueden ser un mero parche a corto plazo y de las que hay siempre que advertir al cliente para poder coordinar la estrategia procesal más idónea y menos lesiva para el deudor.

UN NUEVO PROCEDIMIENTO DECLARATIVO POR PARTE DE LA ENTIDAD FINANCIERA PODRÍA RESULTAR FATAL PARA NUESTRO CLIENTE.

Según lo dispuesto en el apartado 3 del art. 552 LEC, la consecuencia directa de sobreseer dicha ejecución hipotecaria es la de que, una vez firme el auto que deniega el despacho de ejecución, el banco pierde el acceso a la vía ejecutiva, y solamente puede hacer valer sus derechos, reclamando el crédito del préstamo (cosa que siempre hará), a través de el nuevo procedimiento ordinario que corresponda, siempre y cuando la sentencia o resolución firme no conlleve cosa juzgada que pueda obstar a dicho procedimiento posterior

[*en este sentido ver cosa Juzgada formal art. 207 LEC y material art. 222 LEC].

Por tanto, desde la perspectiva de los Bancos, cuando han de reclamar su préstamo por incumplimiento a un deudor que es consumidor, prefieren no arriesgarse y ahorrar tiempo. Por lo que están empezando a interponer directamente procedimientos declarativos en vez de ejecuciones hipotecarias al observar como la ejecución hipotecaria (que en teoría siempre había sido el procedimiento más rápido de nuestra ley procesal hasta el punto que la doctrina sectorial se refería a ella como “procedimiento sumarísimo”) ahora suele durar, con suerte de 2 a 3 años dependiendo de si existe oposición y vista, dificultades a la hora de notificar a deudores y fiadores solidarios, etc. Por lo que, después de todo ese tiempo, es sobreseída igualmente. Teniendo que comenzar desde cero e interponer de nuevo el correspondiente procedimiento declarativo [recordemos: demanda + contestación + audiencia previa + juicio en procedimiento ordinario; y demanda + contestación + vista en procedimiento verbal aunque en la mayoría de los casos serán ordinarios ya que los préstamos suelen superar la cantidad de los 6.000€ como límite máximo que por cuantía un asunto para tramitarse mediante el procedimiento verbal [ex art. 248. 3 en relación al art. 249.2 LEC].

Y no solo eso. Una vez el banco obtiene la sentencia, y deviene su firmeza (por no haber sido recurrida de contrario en apelación), van a tener que presentar otra demanda, esta vez ejecutiva para dar cumplimiento a dicha sentencia, alargando más el tiempo, los intereses, y generando por supuesto nuevas costas de esa instancia.

En resumen, ante el impago reiterado del deudor, a los bancos tienen que pasar por nuevos procedimientos judiciales muy largos y costosos. Lo que garantiza que los deudores hipotecarios, sigan conservando sus viviendas e inmuebles aunque no paguen ningún tipo cuota mensual por su préstamo durante muchos años sin poder hacer nada al respecto.

Esto, como decíamos, puede parecer algo bastante beneficioso para el ciudadano consumidor a simple vista. Pero hemos de ser realistas ya que, a la larga, dicha situación podría llegar a causar un perjuicio irreparable a todas las partes (tanto al consumidor, como a la entidad financiera, al igual que al mercado inmobiliario a nivel nacional). Y ello según 4 perspectivas:

1.- LA BOLA DE NIEVE:

Por un lado, en algún momento, el deudor se da cuenta de que su deuda se ha incrementado a niveles inasumibles, debido al largo periodo de incumplimientos, habiéndosele aplicado intereses ordinarios/remuneratorios pactados, intereses de demora, comisiones de impago y comisiones/costas [honorarios de parte en la ejecución sobreseída, más costas de procedimiento declarativo y costas de la ejecución de sentencia]. Todo ello, sin contar con el eventual natural alargamiento natural del procedimiento por los sucesivos recursos, averiguaciones domiciliarias, retrasos en notificación (caso de hipotecantes no deudores),etc.

Al final la deuda total puede llegar a superar el valor del inmueble (la garantía real), no siendo posible cubrir los importes finales adeudados por todos los conceptos. Por lo que, una vez adjudicada la vivienda hipotecada por parte del banco en virtud de los art. 579 y relativos LEC, los deudores principales, los fiadores solidarios o avalistas, y todo aquel hipotecante no deudor, sigue respondiendo solidariamente con su patrimonio personal presente y futuro hasta el completo pago del resto de cantidades insatisfechas.

Para evitar esto, debemos analizar con mucha atención el valor pactado a efectos de subasta en la escritura vigente, [que no puede ser inferior al 75% del valor de tasación del inmueble conforme al art. 682.2.1º LEC]. Dicha cantidad será la referencia en la futura subasta judicial para la posible adjudicación de la vivienda en pago de la deuda (por banco, por tercero postor interesado, por un rematante, etc.). Ni el sobreseimiento de la ejecución inicial, ni la interposición un nuevo procedimiento por parte del banco, interrumpe el devengo de las cuotas con sus respectivos intereses. Por lo que, al llevar tantos años sin pagar, su aplicación va a incrementar la deuda inicial “in eternis” como si de una bola de nieve en cuesta abajo se tratase.

Por tanto, vemos que puede ocurrir que, la suspensión/sobreseimiento de la ejecución solamente perjudica más al deudor ya que, en su caso, una vez adjudicada la vivienda, la entidad financiera tiene la capacidad de continuar reclamando el resto de importes ejecutando/recobrando el restante debido.

Recordemos que el conjunto de la deuda del préstamo principal de un crédito, suele ser de carácter personal y universal, en el que, es solamente la garantía real hipotecaria inscrita en el Registro de la Propiedad, la que pesa específicamente sobre dicho bien inmueble, conforme a los valores exigidos por la legislación especifica aplicable [valor pactado para tipo de subasta y tasación].

2.- CIERRE DEL GRIFO A CONSUMIDORES:

El riesgo del cierre (directo o indirecto) en la financiación de consumidores, que puede llegar a dañar , aún más si cabe, al sector inmobiliario. Es una realidad la aversión que está suscitando a los agentes que operan en el mercado financiero, como consecuencia natural causada por los problemas en los procedimientos de ejecución hipotecaria en los Juzgados.

Se está creando una tremenda inseguridad jurídica ante la imposibilidad de recuperar el capital prestado en un plazo razonable en caso de impagos. La rápida evolución de la jurisprudencia, si bien ha elevado la protección de los consumidores ante los habituales abusos de la banca en el pasado, ahora, al poner en tela de juicio determinadas cláusulas financiera históricamente habituales, está provocando una rápida perdida de la confianza del sistema hipotecario nacional. Lo que indirectamente genera dudas sobre el inverso privado o institucional extranjero y por tanto, se resiente la economía, con una posible subida de la prima de riesgo nacional a nivel macro, y un cierre en el grifo de la financiación de consumidores, que no van a poder adquirir una vivienda habitual digna, limitando solamente la concesión de préstamos a grandes capitales y/o profesionales, lo que daña gravemente el estado social de bienestar de una economía moderna y capitalista como es la española.

3.- NUEVA ANOMALÍA – LA PARADOJA PROCESAL & MATERIAL DE LA VIGENCIA EN ESCRITURAS:

Una escritura que era perfectamente válida y acorde a la normativa sectorial especifica en el momento de su perfección [LEC, Ley Hipotecaria, Ordenes ministeriales, etc.] resulta que deviene nula por abusiva a tenor de la rápida evolución jurisprudencial. De tal manera que se resuelve que dicha nulidad no es subsanable ni siquiera mediante la inaplicación de las cláusulas adaptadas a la actual exigencia de la doctrina imperante al llevar a cabo las liquidaciones pertinentes (es decir, inaplicación de cláusulas, recálculos, etc.), por lo que parece ser que se ha de modificar/novar todas y cada una de las escrituras de préstamo hipotecario concedidas cada vez que se produce una modificación normativa o de tendencia jurisprudencial tanto nacional como europea. Lo que materialmente resulta del todo ilógico, según los costes y los medios que aquello requiere.

Esto, en principio no sería necesario ya que, para ello, nuestro sistema de fuentes del derecho, aplica las reglas de la vigencia en cuanto a la normativa. De tal manera que, aunque exista una cláusula que en su momento era plenamente válida y legal conforme a normativa; resulta que posteriormente deviene no ajustada a derecho y pasa a no serlo. Por lo que, en principio deberíamos de asumir que se ha de estar a la aplicación de la normativa vigente más que a lo pactado en su momento y que ahora queda por debajo de los estándares de la regulación específica bancaria.

*Ejemplo: se pacta un vencimiento anticipado por incumplimiento de una sola mensualidad (en su día legal). Pero como ahora la LEC exige que sean 3 mensualidades sin cumplir para dar por vencido el préstamo [ ex art. 693.2 ], el banco espera 6 o 12 meses antes de reclamar el total (la cláusula deviene ilegal, pero el banco la aplica conforme a normativa actual), pues bien. Los Juzgados de Primera Instancia suspenden cautelarmente las ejecuciones (generándose aún más plazos incumplidos en el tiempo y por tanto intereses tanto remuneratorios como de demora) hasta que el TJUE resuelva las cuestiones planteadas por el TS sobre dicha cláusula. Lo que va a perjudicar (a la larga) a miles de consumidores ya que la banca va a volver a reclamar vía declarativo.

4.- PÉRDIDA DE CIERTOS BENEFICIOS QUE EL PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO OTORGABA AL CONSUMIDOR:

Por ejemplo los siguientes. Dentro del cálculo de los intereses de demora (que recordemos, se sigue devengando desde el primer incumplimiento de pago del consumidor), el procedimiento de ejecución sumario hipotecario regula una especial imputación de intereses frente al impago [ver art. 654 LEC], cosa que no ocurre en el declarativo. Por otro lado la “interdicción del anatocismo” (anatocismo: capitalización del interés de demora aplicado sobre los propios intereses), así como la limitación del triplo del legal sobre el interés de demora en caso de tratarse de vivienda habitual ambos según el art. 114 LH.

La pretensión (suplico) de la entidad en el nuevo procedimiento declarativo va a ser la reclamación de la deuda total según las reglas del Código Civil, pero asegurándose la especial imputación de la vivienda en el Registro de la Propiedad como garantía real contenida en el contrato de préstamo, para la ejecución de sentencia en el posterior procedimiento de ejecución en su caso.


No olvidemos que, al final, el servicio financiero es imprescindible para hacer fluir el crédito al consumo, y por tanto útil a una sociedad civil madura a efectos de impulsar la economía real. Si éste deja de fluir, es decir; si dejaran de otorgarse préstamos hipotecarios a consumidores, se crearía una situación extremadamente dañosa e injusta en la que solamente tendrían acceso al crédito profesionales con fuerte pulmón financiero y garantías de pago. Y el ciudadano medio o consumidor, dejaría de poder disponer de un crédito que le permitiera adquirir una vivienda digna y adecuada. Derecho constitucional otorgado por el simple hecho de ser ciudadano español conforme a lo dispuesto en el art. 47 CE.

Por lo tanto, vemos como sobreseer la ejecución hipotecaria es una primera buena medida, ya que “compramos tiempo” a nuestro cliente ejecutado. Pero antes, es necesario calcular y presupuestar todas y cada una de las consecuencias procesales reales a futuro por una futura reclamación de la deuda en la vía declarativa con todas sus variables económicas. Contando con los interés remuneratorio y de demora pactados en la escritura, más las posibles costas de declarativo y ejecución según el baremo de honorarios del colegio jurisdiccional, en virtud del importe principal reclamado. Y también comprobar que la tasación y el valor pactado a efectos de subastas cubre ampliamente el total de la deuda incrementada por todos aquellos importes desde el primer incumplimiento. Y todo ello contando con los valores aplicables al caso que la ley atribuya al cada adjudicatario según el tipo de inmueble, en la posible subasta para el caso de quedar desierta conforme a los arts. 671 LEC y relativos [50%, 60%, 70%. Etc.] a efectos de ver si existen cantidades de deuda restantes que la entidad pudiera/quisiera reclamar y, en su caso, negociarlas de antemano mediante todas las herramientas posibles: Código de buenas prácticas, reactivación/rehabilitación judicial-extrajudicial de hipoteca ex art. 693.3 LEC (también llamadaenervación hipotecaria judicial), dación en pago, reestructuración de la deuda, etc.

No obstante lo mejor es ponerse siempre en manos de un compañero especializado en la materia.

Vía| Experiencia procesal propia en Juzgados y Tribunales, almacendederecho.org,  Noticias Jurídicas: LEC , LH y CE
Más información| www.lariostreslegal.com
Imagen| @lariostreslegal
En QAH| Oposición a la ejecución hipotecaria. Cláusula de vencimiento anticipado por impago de deudas. 

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