Jurídico 


Artículos 1124 y 1504 del Código Civil: ¿compatibilidad o excluxión?

Como bien sabemos, la obligación esencial del comprador es el pago del precio de la cosa vendida (Arts. 1445 y 1500 CC), pudiendo realizarse en el  instante en que se recibe la misma o en un momento posterior.  En el caso de pactarse un aplazamiento del pago surge la necesidad de proteger al vendedor lo que se consigue mediante ciertas garantías que pueden clasificarse en convencionales y legales. En el presente artículo analizaremos especialmente la facultad resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil y las similitudes, diferencias y confusiones que conlleva en relación al artículo 1124 CC.

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Facultad de resolución en el contrato de compraventa de inmuebles.

El artículo 1504 es una lex commisoria (medio para resolver el contrato), referida únicamente a los inmuebles, que concede un privilegio al comprador, pues podrá pagar después de expirado el término, antes de ser requerido. Por tanto, el incumplimiento no determina automáticamente la resolución (y con ella la devolución de la cosa y el precio) sino que es un presupuesto para que el vendedor ejercite su derecho (potestativo) de resolución a través del requerimiento  que podrá ser judicial o notarial.

Su naturaleza jurídica ha sido discutida, descartando, en primer lugar la denominación “condición resolutoria” porque no hay efectos automáticos y porque el precio, al ser un elemento esencial del contrato, no puede ser elevado a la categoría de condición. Por otro lado, y ya en relación al artículo 1124 CC, no son pocos los que consideran que la facultad del artículo 1504 no es otra cosa que  la aplicación de la condición resolutoria tácita del 1124 a la compraventa de inmuebles que por su especial importancia añade dos requisitos: la posibilidad del comprador de pagar una vez expirado el término, como ya he apuntado anteriormente, y la notificación formal del vendedor al comprador para su constitución en mora y su posible defensa.  Aquí debemos señalar que los supuestos de hecho de ambos preceptos son diferentes: La acción del 1124 es una facultad que concede la ley, es de tipo personal y rescisoria, sin eficacia erga omnes; mientras que la del 1504, además de ser producto de la voluntad de las partes, tiene carácter real y eficacia retroactiva, sobre todo, una vez inscrita en el Registro ya que la produce frente a terceros. ¿La especialidad del artículo 1504 implica la exclusión del 1124?

Reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo y la mayoría de la doctrina moderna han abogado por la teoría de la complementariedad de ambos preceptos considerando que en la venta de un inmueble es siempre aplicable el artículo 1504 y no el 1124, aunque nada se hubiera pactado en el contrato, llegando a la conclusión de que se trata de una lex specialis respecto el 1124 que es la norma general.  Por tanto, y simplificando un ejemplo, en una compraventa de un inmueble, si el comprador no paga el precio, el vendedor podrá rescindir el contrato (por tratarse de un contrato bilateral al que se refiere el artículo 1124) cumpliendo todos los requisitos que exige dicho precepto y, además, con la obligación de requerir en primer lugar al comprador para que pague, aún no habiéndolo pactado expresamente; y una vez requerido judicial o notarialmente el comprador perderá toda opción. Otra cuestión que suscita debate, sobre todo últimamente, es qué formas de requerimiento se aceptan (a pesar de que el artículo 1504  parece claro), pero que no entraremos a analizar en esta ocasión.

Así, a modo de conclusión la STS de 5 de diciembre de 1997 concluyó: “Ambos artículos no se excluyen sino que se complementan y la acción resolutoria del 1504 supone un plus respecto a los requisitos que deben concurrir para que prospere la resolución ex artículo 1124″.

Vía| Sistema de Derecho Civil Vol. II de Díez-Picazo y Gullón

Más información| Legaltoday, Estudios de derecho de obligaciones (homenaje al profesor Mariano Alonso Pérez), Elementos del derecho civil Vol. II de José Luis Lacruz Berdejo.

Imagen| El Mundo

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