Aprendiendo a comparar hipotecas

La aparición de los comparadores hipotecarios ha supuesto una importante ayuda para el cliente bancario, que ya no se ve obligado a ir de sucursal en sucursal a recopilar la información necesaria para poder comparar los diferentes préstamos hipotecarios del mercado.

A medida que las entidades financieras vayan entendiendo que para competir hay que ser transparentes, la calidad de la información suministrada aumentará. De momento, las entidades más transparentes en cuanto a datos sobre sus hipotecas son las que comercializan sus productos online. Hay bancos tradicionales que también apuestan por dar la máxima información hipotecaria posible y otros que prefieren no anunciar este tipo de datos, obligando al cliente interesado a descubrirlo en sus sucursales.

Por tanto, además de recopilar la información de las mejores hipotecas con un comparador y mediante la visita a las webs de las entidades, es importante analizar la oferta específica en sucursal.

Los puntos básicos a tener en cuenta para comparar préstamos hipotecarios son:

Importe que financian

De nada nos sirve una hipoteca que no nos financie el total que necesitamos. Hay que fijarse en el máximo financiado, que varía de una entidad a otra. Dependiendo de nuestros ahorros, podremos optar a todas o sólo a las más generosas en cuestión de importa financiado.

Hay bancos que financian el 100% de la compra-venta, pero otros no llegan más que al 80%, con lo que hay que tener ahorrados el 10-12% de lo que solicitamos. El 100% más gastos es muy complicado en estos momentos, y sólo con avalistas y dobles garantías tenemos alguna posibilidad.

Plazo

El plazo tiene importancia en cuanto afecta a la cuota: si alargamos el plazo se rebaja la cuota mensual (si bien acabamos pagando más intereses al final del préstamo) y al contrario si lo acortamos.

El plazo máximo de las hipotecas variables suele ser de 40 años, siendo de menos de 30 las fijas.

Lo ideal es contratar el plazo mínimo posible, financieramente hablando, ya que ello implicará pagar menos intereses.

Sin embargo a veces es necesario ampliar al máximo el plazo para que la cuota sea accesible a nuestros ingresos, y tenemos que hacer números para saber qué hipoteca y plazo nos conviene.

Tipo de hipoteca que necesitamos

Hay importantes limitaciones según el tipo de hipoteca que necesitamos. Para empezar, la finalidad del préstamo hipotecario es decisiva. Si solicitamos un préstamo para adquirir nuestra vivienda habitual tenemos un abanico de ofertas diferentes a si queremos comprar una segunda residencia; lo mismo ocurre si en lugar de una compra-venta solicitamos una hipoteca para cambiar de banco (subrogación de parte acreedora) o reunificar deudas.

Importante también el tipo de bien inmueble que se hipoteca. Lo más usual es que las mejores hipotecas sean para adquirir un bien inmueble de uso residencial en zona urbana. Financiar locales o aparcamientos es diferente a viviendas urbanas, al igual que es más sencillo que nos concedan una hipoteca para una casa urbana que otra en suelo rústico.

Por tanto, antes de comparar hay que tener claro si el banco tiene el tipo de hipoteca que necesitamos

Tipo de cliente objetivo

Si bien no se suele publicitar, hay hipotecas que sólo se ofrecen a determinados clientes, en base a su actividad laboral o profesional.

Tendremos que averiguarlo una vez hayamos entregado la documentación, en muchos casos.

Podría ser que la financiación estuviera reservada a funcionarios o trabajadores indefinidos, por ejemplo. También hay ofertas limitadas a determinados colectivos, como a empleados públicos o a profesores universitarios. Otro punto importante a tener en cuenta a la hora de comparar hipotecas.

Tipo de interés

Si nos interesan los préstamos hipotecarios a tipo fijo la cosa es más sencilla: se comparan las hipotecas en función del tipo de interés, siendo la mejor la más barata.

Las dificultades aparecen cuando de hipotecas a tipo variable hablamos. No nos podemos fijar en la cuota inicial, sería un error. Lo importante es valorar el tipo de referencial que elegiremos (IRS, Euribor o IRPH de entidades) y después comparar los diferenciales que nos aplican.

La complejidad surge cuando comparamos hipotecas a las que se aplican diferentes índices de referencia. Una hipoteca a Euribor + 1 o a IRS + 1 no son comparables directamente. Deberíamos analizar la evolución histórica de los referenciales, aplicarles el diferencial y hacer números.

Las comisiones que nos aplicarán

No basta con comparar los tipos de interés de las hipotecas, ya que las comisiones influyen en la TAE de la operación.

La principal a tener en cuenta es la comisión de apertura (y la de estudio, si es que el banco la aplica). Se supone que remunera al banco por el coste de preparar el expediente y analizar el riesgo del préstamo hipotecario. Los valores normales van del 0 al 1% del importe financiado, con lo que para una hipoteca de 200.000 euros podría suponer hasta 2.000 euros de comisión de apertura. Lo ideal es conseguir la menor comisión posible, cero si podemos negociar.

Productos vinculados obligatorios

Otro apartado que acaba encareciendo el coste financiero total de la hipoteca son las vinculaciones y los productos vinculados obligatorios.

En todo caso repetir que cuantas menos obligaciones imponga el banco, menos coste no deseado tendremos. De los seguros, el único que tenemos obligatoriamente que contratar por Ley es el de incendios (seguro de hogar). Y además no es obligatorio hacerlo con la aseguradora que nos indica el banco (que puede ser más cara que otras ofertas de seguros); podemos contratarlo con otra aseguradora, poniendo de beneficiario al banco, eso sí.

Otro tipo de cláusulas

Hay que detenerse a leer siempre la letra pequeña de los préstamos hipotecarios, ya que en ocasiones esconden cláusulas que el banco puede no habernos comunicado adecuadamente o no haberlo entendido.

La principal a tener en cuenta es la cláusula de suelo, que limita el tipo de interés mínimo que nos aplicará el banco e impide que nos beneficiemos de las bajadas de los tipos de interés de las hipotecas variables si tocan este mínimo. Nuestra recomendación es que no aceptemos este tipo de cláusulas, por muy buena que sea la hipoteca en otros aspectos.

De una vez por todas tenemos que dejar de pensar que el banco nos asesorará y aprender nosotros a comparar. Al banco se va a comprar productos financieros, no a que nos recomiende el que más nos conviene.

 

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