Jurídico 


¿Alternativas a la hipoteca?

Las recientes reformas del procedimiento de ejecución hipotecaria, unidas a la actual coyuntura económico invitan a pensar que la institución de la hipoteca, tal y como la hemos conocido hasta ahora, va a quedar muy “tocada” y es probable que en un futuro

inmediato se vea sustituida por otras instituciones jurídicas. Algo así ocurrió con los censos. Pensando en las alternativas que existen a la hipoteca como instrumento de garantía que facilita el contrato de compraventa de bienes inmuebles hay una que a lo largo de nuestra historia ha sido utilizada frecuentemente. Es el denominado pacto de lex comisoria o de condición resolutoria explícita. Buscando sobre el tema me he llevado una grata sorpresa al encontrar este artículo de D. Ignacio Gomá, que a la postre es el que ha inspirado este post.

Si nos remontamos en el tiempo, antes de las diversas reformas que perfeccionaron nuestro sistema hipotecario a lo largo del S. XX, principalmente su procedimiento ejecutivo, encontramos que tras la promulgación del Código Civil y la atribución, por éste, de eficacia real al pacto de condición resolutoria explícita, se produjo la circunstancia de que los particulares empleaban antes este mecanismo que el de la hipoteca. La ventaja principal que ofrecía el pacto de lex comisoria era una ejecución más sencilla y rápida que la que para la hipoteca ofrecía la legislación hipotecaria.

El pacto de lex comisoria es un pacto que se recoge, para la venta de bienes inmuebles, en el art. 1504 del CC, y en virtud del mismo las partes pueden acordar que en caso de falta de pago bastará un requerimiento, judicial o notarial, por parte del vendedor para dar por resuelto el contrato, sin que el juez pueda conceder un nuevo término al comprador una vez se haya producido este requerimiento. Además, este pacto es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con el art. 11 LH, lo que determina que, una vez inscrito, sea oponible a terceros.

Hay que señalar que este pacto fue frecuente hasta hace algunos años. Sin embargo, la fuerte bajada de los tipos de interés, así como el hecho de que se matizara el carácter automático de la resolución por la falta de pago en el supuesto de que existieran terceros que hubiesen adquirido derechos sobre el bien gravado con la condición resolutoria, determinó, entre otras cosas, la proliferación de la garantía hipotecaria. Además la reforma del procedimiento de ejecución hipotecaria revistió de mayor ventaja aún a ésta frente a la condición resolutoria.

Sin embargo, las recientes reformas del citado procedimiento de ejecución hipotecaria, unidas al hecho de que los tipos de interés ya no son tan bajos como antes, ni tienen visos de volver a serlo, puede determinar el debilitamiento de la hipoteca y la reaparición de garantías convencionales que habían caído en el olvido. Un factor que puede jugar a favor de la condición resolutoria del 1504 del CC es la ley de tasas judiciales. Antes los recursos podían eternizar el fallo definitivo, con el perjuicio que ello implicaba para el acreedor. Sin embargo, ahora, el nuevo elemento que supone la tasa judicial, puede favorecer a esta garantía convencional. En el artículo que he enlazado se propone una vía igual, o más interesante, que es acudir a la institución del arbitraje.

La disyuntiva que se presenta de cara a los años próximos puede ser interesante. O acudir a un préstamo garantizado con hipoteca o al “hágalo usted mismo” que señala D. Ignacio Gomá. Y esto último que hasta hace unos años podría parecer algo de lo más descabellado, por arriesgado y por, vamos a decirlo así, ser más rudimentario, puede resultar, a la postre, una solución para todos aquellos que a día de hoy desconfían de los bancos.

No podemos concluir el post sin advertir que el pacto de condición resolutoria plantea múltiples cuestiones complejas en las que no nos podemos detener. No obstante, baste esta breve reflexión para tener presente que existen alternativas a la hipoteca para adquirir una vivienda y que una de ellas es el pacto al que hemos aludido en este post.

Vía| hayderecho.com

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